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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(5卷单选题100题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第十一章地价评估和地价分摊历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用市场比较法评估待估宗地地价时，若待估宗地与可比案例存在区域因素差异，应优先采用哪种修正方法？

【选项】A.基准地价修正法B.区域系数调整法C.基准地价分层修正法D.土地用途系数修正法

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法中，区域因素差异需通过区域系数调整法进行修正，该系数反映待估区域与可比案例区域在交通、环境等综合因素上的差异程度。其他选项中，基准地价修正法适用于采用基准地价评估的情况，分层修正法针对不同地价区段，用途系数修正法用于土地性质差异调整。

【题干2】地价分摊中，若相邻权利人各自拥有不规则形状的界址线，应如何确定分摊基准？

【选项】A.按宗地剩余面积比例分摊B.按界址线长度比例分摊C.按宗地评估价值比例分摊D.按实际使用年限比例分摊

【参考答案】B

【详细解析】不规则界址线分摊需以界址线长度为基准，确保各权利人按实际占用土地的线性边界划分。选项A适用于规则宗地分割，C涉及价值分配不具几何意义，D与使用年限无关。

【题干3】某宗地经规划允许建设商业与住宅混合用途，评估时采用收益还原法，其综合容积率应如何计算？

【选项】A.商业与住宅基底面积之和/宗地总面积B.(商业基底面积×0.7+住宅基底面积×1.2)/宗地总面积C.商业基底面积/宗地总面积D.住宅基底面积/宗地总面积

【参考答案】B

【详细解析】混合用途土地容积率计算需考虑不同用途的容积率差异系数（如商业0.7，住宅1.2），综合容积率=Σ（各用途基底面积×用途系数）/总占地面积。选项B正确反映系数加权计算规则，其他选项仅取单一用途或未加权。

【题干4】在残余地价法中，若已知待估宗地总价值、地上物价值及剩余使用年限，计算残余地价时，土地还原率应如何选取？

【选项】A.市场上同类土地的平均还原率B.待估宗地所在区域的地价水平C.待估宗地未来开发完成后的还原率D.剩余使用年限内土地的最低还原率

【参考答案】C

【详细解析】残余地价法要求还原率与待估宗地未来开发后的状态匹配，即需采用待估宗地完成开发后的还原率（开发完成后的土地价值=残余地价×(1+r)^n）。选项A、B、D均未考虑宗地状态变化。

【题干5】地价评估中，若待估宗地紧邻地铁站点，其地价应如何调整？

【选项】A.按地铁线路等级直接加价B.按站点辐射范围分层加价C.按乘客流量计算加价系数D.按周边土地市场交易数据修正

【参考答案】B

【详细解析】交通设施影响需按站点辐射范围（如500米内、500-1000米、1000米外）分层设定加价系数，不同层级系数递减。选项A未考虑距离衰减，C与客流量数据关联性不足，D属于市场比较法修正手段。

【题干6】地价评估中，若待估宗地存在未办理产权登记的地下空间使用权，其评估价值应如何处理？

【选项】A.按地上建筑物的市场价值折算B.按地下空间实际使用成本计算C.按类似地下空间交易案例类比D.不纳入地价评估范围

【参考答案】C

【详细解析】未登记地下空间需参照同类已登记地下空间交易案例评估，需考虑权属合法性、使用期限、空间高度等差异。选项A将地下空间价值简单折算为地上物不合理，B仅反映成本未体现市场价值。

【题干7】某宗地因历史原因被分割为三块，现需合并评估，其地价分摊中相邻权利人的界址线误差如何处理？

【选项】A.按现状面积误差直接分摊B.按规划红线误差调整分摊C.按土地剩余使用年限调整分摊D.按相邻宗地市场价值比例分摊

【参考答案】B

【详细解析】历史分割导致的界址线误差需通过规划红线调整，确保各权利人实际占有的土地面积符合规划用途。选项A未考虑规划合法性，C与使用年限无关，D属于价值分配原则。

【题干8】在评估复用土地（如已建棚户区改造用地）时，残余地价法中地上物价值应如何确定？

【选项】A.按地上物重置成本计算B.按地上物实际残余价值计算C.按地上物市场交易价值计算D.按地上物折旧后的账面价值计算

【参考答案】B

【详细解析】复用土地改造中，地上物价值需扣除拆除、重建费用后的残余价值（残余价值=地上物账面价值-拆除重建成本）。选项A未考虑拆除成本，C、D未反映残余价值计算规则。

【题干9】某宗地因用途变更需评估地价变动，若变更后容积率提高但土地用途系数下降，其综合影响如何判断？

【选项】A.必然导致地价上涨B.必然导致地价下跌C.需结合