某地产_青岛某地产金色城品项目市场研究_105PPT_思源.pptxVIP

万科集团「青岛·四方项目市场研究」;基于对市场的全面解读，我们对本案所面临的市场环境、营销方向等相关结论：

青岛市内四区中，四方区属传统老城区，市民对四方区的认知存在着心理壁垒；

本案相对较高的房价与区域内相对较弱的消费力存在不对等的矛盾。

因此本案应放眼青岛区域，寻找有效的目标客户群。

青岛区域内，我们的目标客户群又存在什么样的共性呢？

经过我们的市场研究分析，我们总结出：那便是“新青岛人”

新青岛人是怎样的一个群体，面对大青岛的市场环境，我们应怎样取胜市场，以下便展开阐述本

报告，逐一解决这些问题。;;;2007年，影响楼市的主要变量骤然增多,引起了楼市不小的震动。

2008年是政府换届之年，在国土资源部长换人之后，建设部长、主管地产和主管金融的副总理都要更换，加之美国次贷危机的影响等，主要是总的调控背景已经发生重要变化。所以2008年应该是潜在变化最大的一年。;第6页;第7页;第8页;第9页;第10页;第11页;第12页;第13页;;宏观经济保持较快增长

市场物价结构性上扬

包括房地产在内的固定资产

投资也有较大增长

居民收入稳步增长，就

业、保障水平提高

各项经济指标良好运行为

岛房地产的发展奠定了坚

实的基础；;;;第18页;对比往年市场供给、需求均有所增加；;区市;07年交易价格持续增长

07年12月后受市场观望心理影响，价格涨幅缓慢；

从长期来看，经济持续增长、奥运效应、招拍挂土地成本增加、外来人口及投资的增加都促使价格继续走高；;崂山区自然资源优越，主要面向高端客户的大户型，

单套面积的最大；

市南区属青岛门脸板块，再加上海景等自然资源，着

力打造的均为高档楼盘，面积较大；

城阳区的户型也较大，分析原因是该区域目前地价相

对较低，容易控制总价，而且城阳区内韩国客户占相

当大的比重，有较强的购买力；

四方区普通住宅占的比重较大，且是老城区，因

此户型面积相对较小。;;2.1、区域市场分析;地理区位：研究区域离市区与本项目在同等距离范围内;从生活习惯、商圈层面区域界定;四方区07年全??完成住宅销售1600套左右

其中07年销售的高峰出现在9月份，主要原因在于区域内新推项目的亮相（雁山世纪55套、兴隆家园254套）。10月份销售开始下降，经济适用房的上市以及区域内后续放量不足是导致销售萎缩的主要原因。;四方区住宅销售均价整体呈上升趋势，到07年底均价已达到6500元。

1至6月比较稳定，在5300元/平米左右徘徊，7月达到全年最低值，为4659元/平米，8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平米。10月份一举冲破6000/平米元大关，达到6325/平米元，11月稍稍回落到6254元/平米，12月再度冲高，突破6500小关口，达到6511元/平米。;;规模特征：当前在售及已售罄项目多为中小体量规模。;规模特征：多为知名具备较强实力、具有市场品牌号召力的

开发企业运作的大盘。;四方区是青岛市内四区房地产发展的价值洼地，区域价值被低估；

08年后，青岛城市规划等政策倾向带给四方的利好明显；

区域市场当前供给略显不足，区域潜在需求较为旺盛；

四方区域内高品质多产品线大盘数量极为有限；

属于同档竞争产品板块的浮山后区域，在售项目在性价比上占有一

定优势，未来将是本项目需要关注的重点区域之一。

;

;开发商;;最近几年青岛市内四区规模最大项目;开发商;;浮山后精装修大盘，以相对较低的售价赢得市场追捧

;开发商;;具备相对价格优势;开发商;;浮山后高端精装大盘;开发商;;渠道一：针对重点竞争项目的销售人员深度专访

在5个重点竞品项目中，各选取2名销售人员进行深度访谈。

渠道二：通过业内关系，了解可参考项目成交客户的相关特征;客群购房目的主要以满足居住需求为主

投资置业的需求相对较少;家庭年收入在10-20万元的购房者所占总体比例最高;受访者中关注二居室和三居室的比例最高。

;有50%的客户可以承受的单价为6000-8000元;客群对交房标准需求调查统计;调查项目;;;项目基本情况;便利的交通可达性

多条城市环线、快速干道、城市干道；

滞后的各类生活配套

项目3公里半径内，餐饮、购物、医疗等生活类配套较少，档次较低；

较好的绿化环境

地块西南侧拥有两座已建成公园，绿化环境良好。

区域发展潜力巨大

面临大规模的城市中心城区旧城改造;;;规划用地面积;Strengths优势分析;案例适用性分析;;;