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解构与重塑：商品房预售合同法律性质的多维剖析与思辨

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产市场持续繁荣，商品房预售作为一种重要的房屋销售方式，在房地产市场中占据着举足轻重的地位。根据国家统计局发布的数据，过去十年间，我国商品房预售面积逐年增长，占商品房销售总面积的比例长期维持在较高水平。这种销售模式在加速房地产开发资金回笼、推动房地产市场发展、满足居民住房需求等方面发挥了积极作用。例如，许多大型房地产项目正是通过预售筹集资金，得以顺利建设并交付使用，为城市的发展和居民的居住条件改善做出了贡献。

然而，随着商品房预售的广泛开展，一系列问题也逐渐暴露出来。由于预售时房屋尚未建成，购房者无法直观地了解房屋的实际情况，这就导致了信息不对称的问题。一些不良开发商利用这一漏洞，在预售合同中设置不合理条款，或者进行虚假宣传，严重损害了购房者的合法权益。如有的开发商擅自变更规划设计，缩小房屋面积，降低房屋质量标准；有的开发商挪用预售资金，导致工程进度延误甚至烂尾，使得购房者无法按时收房。这些问题不仅引发了大量的纠纷和诉讼，也影响了房地产市场的健康稳定发展。据相关统计，近年来涉及商品房预售合同的纠纷案件数量呈逐年上升趋势，给社会带来了不稳定因素。

在这样的背景下，深入研究商品房预售合同的法律性质具有至关重要的意义。明确其法律性质，能够为合同当事人的权利义务界定提供坚实的基础，有助于规范房地产市场秩序，减少纠纷的发生。通过准确认定合同性质，能够清晰地划分开发商和购房者在合同履行过程中的权利和义务，避免因权利义务不明确而产生的争议。这对于保障购房者的合法权益、促进房地产市场的健康发展具有重要的现实意义。在实践中，很多纠纷的产生就是因为对合同性质的理解不一致，导致双方对权利义务的认知存在偏差。只有明确了合同性质，才能为解决这些纠纷提供准确的法律依据，维护市场的公平正义。同时，研究商品房预售合同的法律性质也有助于完善相关法律法规，为房地产市场的监管提供有力的法律支持。随着房地产市场的不断发展变化，现有的法律法规可能存在一些不完善的地方，通过对合同法律性质的深入研究，可以发现法律制度中的漏洞和不足，从而推动法律法规的修订和完善，提高监管的有效性。

1.2国内外研究现状

在国内，学者们对商品房预售合同法律性质的研究成果颇丰。许多学者从不同角度对其性质进行了深入探讨，为理论研究和实践应用提供了丰富的参考。

部分学者认为商品房预售合同属于买卖合同。如王利明教授在其著作中指出，从合同的本质特征来看，商品房预售合同符合买卖合同的基本构成要件。在买卖合同中，出卖人负有交付标的物并转移所有权的义务，买受人则负有支付价款的义务。在商品房预售合同中，开发商作为出卖人，承担在约定时间内将建成的商品房交付给购房者并转移房屋所有权的责任；购房者作为买受人，需按照合同约定支付购房款。这种权利义务的设定与买卖合同的定义高度契合。从法律规定层面来看，《中华人民共和国民法典》中关于买卖合同的相关规定，在商品房预售合同的纠纷处理中也具有重要的指导作用，这进一步表明了商品房预售合同在本质上与买卖合同的一致性。

然而，也有学者提出了不同的观点。有学者认为商品房预售合同具有预约合同的性质。他们认为，在商品房预售阶段，房屋尚未建成，存在诸多不确定因素，此时签订的合同更像是一种预约，为将来正式签订房屋买卖合同奠定基础。在实践中，有些预售合同可能对房屋的具体细节，如房屋的最终户型、面积的准确测量等，并未完全确定，需要在后续进一步明确。这种观点强调了预售合同在时间和内容上的过渡性，认为它与预约合同的特点相符。但反对者认为，虽然商品房预售时房屋尚未建成，但合同中对于房屋的基本信息、价格、交付时间等关键要素都有明确约定，双方可以直接依据合同履行各自义务，无需再另行订立正式的房屋买卖合同，这与预约合同仅约定未来订立合同的意向有明显区别。

还有学者主张商品房预售合同是一种特殊的承揽合同。他们认为，开发商按照购房者对房屋的特定要求进行建设，类似于承揽人按照定作人的要求完成工作并交付成果。开发商在建设过程中需要遵循相关的建筑规范和标准，满足购房者对于房屋质量、户型等方面的需求，这与承揽合同中承揽人的义务有相似之处。但这种观点也存在争议，因为商品房预售合同中，购房者支付价款的行为更多是基于对未来房屋所有权的购买，而非对开发商建设行为的报酬支付，与承揽合同中定作人支付报酬的性质有所不同。

在国外，一些发达国家的房地产市场发展较为成熟，对类似预售合同的研究也有一定的参考价值。以美国为例，在其房地产交易中，有类似于预售的期房销售模式，相关法律对这种合同的性质认定和规范与我国有一定差异。美国法律更注重合同的约定和当事人的意思自治，只要合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方的权利义务主要依据合同约定来