7房地产投资可行性分析.pptxVIP

房地产投资可行性分析;主要内容：

1.房地产投资项目可行性研究概述；

2.房地产投资成本估算；

3.房地产投资收入估算；

4.可行性研究报告的编写；

5.房地产投资项目预可行性分析。;财务上可行;2.可行性研究的作用;3.可行性研究的工作阶段;4.可行性研究的程序;5.房地产投资项目财务分析过程;项目策划：项目投资方案的拟订和选择

区位分析与选择；

投资内容和规模的分析与选择；

开发时机的分析与选择；

合作方式的分析与选择；

融资方式与资金结构的分析与选择；

产品经营方式的分析与选择。;构造评价方案：

可以组合的因素包括——

是否分期，如何分期；

物业类型及其比例关系；

建筑规模和物业档次；

合作方式和合作条件；

拟投入的资本金及其比例；

租售与自营方式的选择及其比例。;建设内容与经营方式

是否分期开发;选择基础参数：;房地产项目投资与收入估算;二、房地产投资成本估算;开

发

建设投资;;地价＝取得成本＋开发成本＋政府收益

熟地地价＝出让金＋拆迁安置补偿费＋基础设施建设费＋税费

毛地地价＝出让金＋基础设施建设费＋后支付的拆迁补偿费＋税费;（2）前期工程费用的估算;（3）房屋开发费的估算;（4）开发费用的估算;财务费用;（5）开发期税费及其他费用的估算;（6）可能需要估算的运营费用

人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费，保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。;时间

费用项目;;（1）购买支出的估算;1.租售计划：估算的基础;2.投资收入的估算

租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入

其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价

（含土地、商品房和配套设施）

出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价

（含土地和商品房）

自营收入＝营业额－营业成本－自营中商业经营风险回报;开发出售型：

销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金

开发出租型：

出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本

开发自营型：

经营净收入＝商业经营收入??商业经营成本和利润－项目总开发成本;3.房地产投资中的税金

（1）房地产开发投资中的税金;（2）房地产置业投资中的税金（作为业主方）;土地增值税的计算：四级超额累进税率

A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50％）

B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100％）

C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200％）

D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。;扣除项目金额;扣除项目：

A.取得土地使用权所支付的金额；

B.开发土地和新建房及配套设施的成本；

C.开发土地和新建房及配套设施的费用；

D.旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。

E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）；

F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。;速算法：

A.增值额未超过扣除项目金额50％的，

税额＝增值额×30％

B.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，

税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

C.增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，

税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

D.增值额超过扣除项目金额200％的，

税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

——公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。;【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。;（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%

＝52.5万元;速算法：;【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。;【例】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万（城建税7%，教育费附加3%），支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。;土地增值税小结：;说明：土地增值税的清算问题

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算：

（1）已竣工验收的房地产