物业管理企业各项管理制度的完整汇编.docxVIP

物业公司管理制度

（一）接待、查询服务制度：

1.使用规范的书面语，以礼貌、热情的态度接待小区内业主及访客，耐心解答相关询问，及时妥善完成业主及使用人委托的代办事项。

2.接待来访者时，首先要了解其要求，准确转达；其次要将获得的结果详细转告其。

3.接听电话咨询应当遵循以下规范：电话铃响三次内应接听，明确询问业主（使用人）的姓名及有关情况，并告知相关联系方式。通话结束时应礼貌道别，不得擅自挂断电话。

4.业主（使用人）提出问题后，要及时准确地回答。

5.业主（使用人）提出的问题超出本人的工作范围时，应为其做好指引工作。

6.熟悉小区内的设施设备，了解各业主（使用人）及有关工作人员的情况。

7.经常搜集相关信息，热情、准确、完整地回答业主（使用人）询问。

8.应当尊重业主（使用人）的隐私权，依法对业主（使用人）的个人信息予以必威体育官网网址；任何单位或个人不得以任何形式查询、获取业主（使用人）的信用状况，对相关咨询请求应当予以拒绝，不得提供相关信息。

（二）物资采购保管管理制度：

为规范物品申购、采购、存储、发放及财务核算等管理环节，强化对物品的全过程有效管控，确保管理处物业管理工作规范有序、高效运行，特制定本规程。

1.物品的申购

1.1物品使用部门要以经核准的费用预算为依据，以必需、合理、节约为原则，

应当提交下一个月所需物品的名称、规格及数量，填写物品申购计划单，经部门负责人签字确认后，提交至相关仓库保管人员。

1.2月底前，仓库保管员将各部门申购计划汇总统计后，根据库存情况，增删。

属于计划内的项目，应编制采购单。采购单应采用三联复写形式，明确载明采购物品的名称、规格、单位、数量以及指定的到货期限等信息。

1.3采购单须经接待主管、管理处经理签字认可。一联仓库留底，一联交分管。

主管,一联交采购员，按采购单上所列物品实施采购。

1.4各部门急需的物品，如仓库确无存货，根据急事急办原则，可由相关部门。

直接向分管主管提出申购。事后由申购部门补填申购单，由仓库补填采购单。

2.物品的采购

2.1采购员应熟悉供货渠道，收集市场价格信息，密切关注市场动态。依照品质优良、价格合理、服务优质的综合标准，按照物品类别，选定2至3家供应商，建立长期稳定供货关系，并建立供应商名录并进行登记，存档于分管主管处。已获管理处经理批准的长期供应商，未经管理处经理书面批准，不得擅自变更。

2.2采购货款除零星小额采购（一般100除100元以下的款项外，其他款项均应通过支票方式进行结算；对于长期供货商采购的物品，应尽可能采用赊账结算方式，结算付款周期为每1至2个月一次。

2.3月度申购单经本管理处经理签署后，应当于五个工作日内完成采购。紧急采购事项应优先安排，确保物业管理工作的正常开展。

2.4采购人员应当严格按照经审核批准的月度采购单所列内容进行采购，如需对采购单所列项目进行调整，须及时通知分管主管及财务部门。分管主管应对每笔采购业务凭证进行审核，切实履行第一道审核环节的把关职责；财务部门应对采购业务实施随机抽查，发现异常情况后，应立即向相关部门汇报并采取相应处理措施。

2.5采购员应依据发票所载供应商名称、发票编号、货物名称、规格、计量单位、数量、单价及总金额，编制三联式收料单，并随同所购物品提交仓库办理签收确认手续。

2.6仓库保管员（作为收货方）对所接收的物品进行数量及质量的验收核查后，在收料单上签署姓名。其中一联由仓库保管员留存，作为物品入库凭证及库存材料明细分类账的记账依据；另一联提交财务会计部门，作为库存材料分类账的记账依据；另一联由采购人员留存。

3.物品的保管

3.1仓库保管员应当按照仓库定位置放管理的要求，制定库、架、层、位四定位管理方法，将采购入库的货物按规定仓位存放，并根据物品属性或仓库位置建立相应的货卡信息。

3.2物品保管应当遵循四清、二齐原则，即：品名清晰、规格明确、数量准确、价格明确；库容整洁、堆放有序。库内物品应根据品种、规格、形状等特征进行分类管理。批次、成行、成堆、成串等各种形式摆放，做到摆放整齐稳妥，便于点数、发货。

3.3各种物品的发放要按“先进先出”的原则，以保证库存物品质量完好。

3.4仓库要加强防火防盗措施，必须配备消防用具，仓库内严禁吸烟。

3.5每月最后一个工作日，仓库保管员应依据库存物品明细账对仓库存货开展盘点工作，编制《库存材料》盘点表，确保账簿记载、台账记录与实物数量相一致。发现存货存在盘亏、报废或连续三个月以上未动用的异常情况，应查明原因，撰写书面报告并附具盘点明细表，提交分管主管审核。分管主管应提出处理意见后，报管理处经理审批。

4.物品的领用

4.1物品领用时，应当填写一式三联领料单，由领用人及部门负责人签字确认。其中一联交付领料人，作为部门收入凭证；一联由仓库保管员转交财务会计；一联由仓库保