住宅写字楼建筑公共能耗管理指引-（下载可编辑共享）.pptx

住宅建筑公共能耗管理指引（可供写字楼等其他建筑参照）博益工作室

一二三住宅建筑公共能耗管理指引四公共能耗概述公共能耗基础管理节能降耗管理措施典型节能技术应用五节能方案与效益评估

一、公共能耗的定义水电物业管理区域内共用部位、共用设备和公共设施在公共性服务中所发生的水、电、气等能源消耗称为“公共能耗”，由此所产生的费用为“公共能耗费用”。气

二、共用部位的定义指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、物业用房等部位。

三、共用设备的定义共用设备是指商业物业内部，由业主、使用人共同使用的供配电装置、供水管道、排水管道、道闸、照明灯具、水箱?、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

四、公共设施的定义公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、公共厕所儿童游乐场所、健身器材等设施。

五、住宅小区公共能耗费的基本构成1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力等)2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、泛光照明、航空障碍照明等)3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心等)4、二次供水增压水泵用电5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水等)

六、关于公共能耗分摊的相关规定《物权法》：第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《江苏省物业服务收费管理办法》：第十四条物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。

七、公共能耗费收支方式对比分析序号能耗收支模式模式特点节能增收策略对应项目1公共能耗费按合同约定标准包含在物业费内，或无明确约定，不存在分摊，项目自负能耗盈亏节能效益可有效转化为项目利润项目应积极开展各种节能增效工作，涉及费用支出的节能改造工作应保存实施记录，涉及的人工应作为成本核算。无锡5个项目徐州2个项目常州2个项目2代收代缴：按协议固定标准同物业费一道收取，专款专用采取这种模式的项目能耗费用大多有盈余1、专款有盈余的项目可根据实际情况合理支出与能耗相关的费用，减少工程支出成本，间接增加利润。2、专款有亏空的项目应有针对性的做性价比高的节能改造。徐州橡树湾、盐城橡树湾、泰州国际社区、苏州其他6个项目等共9个3代收代缴：（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，公共能耗、共用设施设备能耗费用用完后按实分摊收取物业费收缴率低的项目容易出现能耗亏空1、平时应做好能耗统计核算，预收公共能耗费使用完后应按实分摊到户并及时收取；2、能耗有亏空的项目应有针对性的做性价比高的节能改造。南京3个项目南通2个项目苏州金悦湾苏州城立方扬州橡树湾因每个项目的能耗费用收取模式和收费标准不同，为实现节能增效、物业与业主双赢的目的，节能降耗工作应根据前期物业管理协议或物业管理服务合同的约定，因地适宜，不同项目采取不同策略，应把节能改造不影响业主日常生活、不改变消防应急照明等设备设施功能、节能改造的结果有利于增加项目利润为指导原则。

八、公共能耗费分摊方式对比分析序号公共能耗费分摊方式特点分析1依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用频率、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。（考虑了空置房、电梯能耗按楼层高低区别分摊等各种因素）依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价。分摊方式更公平合理，但计算方式复杂，能耗计量表计不全的项目难以操作。2依据每月能耗（水、电、气）账单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。对物业更有利；计算方式简单易操作，但收取依据比较粗糙，忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，可能存在业主以分摊不公平合理为由拒交能耗分摊费的管理风险。3依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界限不清晰。住宅物业因受多种因素的影响，目前国家和地方尚无统一的公共能耗费的收取标准。各项目应本着“相对公平、合理，谁受益谁承担”的分摊原则，可根据公共能耗收取方式、配套公共设备设施状况等自身特点，在考虑各种运行损耗的情况下来制订合适的