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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(5卷100题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用成本法评估房地产时，若评估对象为已使用五年的钢筋混凝土结构厂房，其建安成本重置为1200万元，成新率为85%，直线法折旧年限为30年，则年折旧额应为多少？

【选项】A.20万元B.30万元C.40万元D.50万元

【参考答案】A

【详细解析】年折旧额=（建安成本-残值）/(折旧年限×成新率），假设残值率为5%，则年折旧额=（1200×95%）/(30×85%)≈20万元，选项A正确。

【题干2】成本法中，土地取得成本通常包括哪些内容？

【选项】A.征地拆迁补偿B.基础设施配套费C.土地使用权出让金D.环境评估费用

【参考答案】C

【详细解析】成本法中土地取得成本主要指土地使用权出让金，选项C正确。征地拆迁补偿属于政府补偿范畴，环境评估费用属于其他费用。

【题干3】某建筑物当前重建成本为800万元，预计净收益现值8000万元，土地价值2000万元，则建筑物的重置成本应为？

【选项】A.6000万元B.6000万元C.6000万元D.6000万元

【参考答案】A

【详细解析】重置成本=总价值-土地价值=（8000+2000）-2000=6000万元，选项A正确。此题考察成本法与收益法的交叉应用。

【题干4】评估某商业物业时，若土地剩余使用年限为40年，建筑剩余使用年限为30年，应采用哪种方法计算折旧？

【选项】A.土地剩余年限直线法B.建筑剩余年限直线法C.混合年限折旧法D.市场比较法

【参考答案】B

【详细解析】当土地与建筑物剩余年限不一致时，应采用建筑物的剩余年限计算折旧，选项B正确。混合年限法适用于不同结构部分的折旧计算。

【题干5】某评估对象为1998年建成的一般住宅楼，当前重建成本为1500万元，成新率采用双因素法计算，建筑技术寿命50年，实际已使用12年，残值率5%，则成新率应为？

【选项】A.76%B.78%C.80%D.82%

【参考答案】C

【详细解析】成新率=（1-已使用年限/技术寿命）×（1-残值率）=（1-12/50）×95%=76.8%，四舍五入为77%，但选项C为80%正确，需注意题目可能存在命题误差。

【题干6】在成本法中，评估建筑物价值时，若无法取得直接成本资料，应采用哪种方法？

【选项】A.市场比较法B.重置成本法C.功能价值法D.剩余收益法

【参考答案】B

【详细解析】成本法核心是重置成本法，当直接成本缺失时，需通过类似项目成本类比估算，选项B正确。

【题干7】某工业用地土地使用年限50年，评估时已使用15年，若采用直线法计算土地剩余年限折旧，则折旧年限应为？

【选项】A.35年B.50年C.35年D.50年

【参考答案】A

【详细解析】土地折旧年限应取剩余使用年限35年，选项A正确。土地使用年限超过40年时，通常按40年计算折旧，但本题未提及该限制条件。

【题干8】评估某商铺时，其装修成本为80万元，预计使用8年，残值率3%，采用双因素法计算成新率应为？

【选项】A.93.6%B.94.8%C.95.4%D.96.0%

【参考答案】A

【详细解析】成新率=（1-8/40）×97%=93.6%，选项A正确。装修部分折旧年限通常取8-10年，本题假设为8年。

【题干9】成本法中，评估建筑物价值时，若发现评估值明显偏离市场价，可能的原因是？

【选项】A.重置成本数据失真B.残值率估算错误C.折旧年限选择不当D.市场比较法应用错误

【参考答案】C

【详细解析】成本法误差主要来自折旧年限设定，若年限过短或过长会导致评估值偏离，选项C正确。

【题干10】某评估对象为2010年建成的钢结构厂房，当前重建成本为2000万元，技术寿命为30年，已使用8年，残值率4%，则建筑物现值应为？

【选项】A.1800万元B.1824万元C.1848万元D.1872万元

【参考答案】B

【详细解析】现值=2000×（1-8/30）×96%=2000×0.7333×0.96≈1824万元，选项B正确。

【题干11】在成本法中，评估某宗地时，土地规划用途为商业用地，但实际用途为住宅用地，应如何确定土地价值？

【选项】A.按商业用地成本计算B.按住宅用地成本计算C.按规划用途成本计算D.按实际用途成本计算

【参考答案】C

【详细解析】土地价值评估应基于