2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(5卷单选题100道).docxVIP

2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(5卷单选题100道)

2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用市场比较法评估房地产时，若待估对象与交易案例存在区域差异，应如何处理？

【选项】A.直接套用案例价格B.调整区域价格差异系数C.不考虑区域因素D.以案例时间价格为准

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法要求对区域差异进行价格差异系数调整，因不同区域供需条件、基础设施等存在系统性差异，直接套用或忽略差异均会导致估价偏差，调整系数需通过历史数据或市场调研确定。

【题干2】收益法中计算净收益时，若未来净收益呈递减趋势，应采用哪种方式调整？

【选项】A.按平均增长率调整B.按递减率调整C.按零增长调整D.按递增率调整

【参考答案】B

【详细解析】收益法中，未来净收益趋势需匹配调整方式：递增趋势用递增率调整，递减趋势用递减率调整，零增长则用资本化率直接折现。递减率需基于资产折旧、市场周期等客观因素测算。

【题干3】成本法中，开发成本主要包括哪几项？

【选项】A.土地出让金+建安成本+管理费+销售税费B.土地取得成本+建造成本+贷款利息+税费C.拆迁补偿费+前期费用+利息+保险费D.装修费用+维修费+物业费+评估费

【参考答案】A

【详细解析】成本法估价核心为“重置成本”，开发成本包含土地出让金（土地取得成本）、建安成本（直接工程费）、管理费（开发过程中必要管理支出）、销售税费（销售环节税费）。其他选项包含后期运营成本或非开发阶段费用。

【题干4】最高最佳使用原则在估价中主要体现在哪方面？

【选项】A.选择用途最盈利B.符合规划且无限制C.满足权利人意愿D.兼顾社会效益与经济收益

【参考答案】D

【详细解析】最高最佳使用原则要求估价对象需满足“合法、合理、最高”三要素：合法指符合规划用途及限制条件，合理指考虑权利人合理预期与市场可行性，最高指在合法合理基础上实现最大经济价值，需综合社会、环境、财务等多维度分析。

【题干5】在计算资本化率时，若某房地产投资报酬率为8%，无风险利率为3%，风险溢价为5%，则资本化率应如何确定？

【选项】A.8%B.3%C.5%D.3%+5%=8%

【参考答案】D

【详细解析】资本化率=无风险利率+风险溢价，本题中无风险利率3%与风险溢价5%之和为8%，直接相加即可。需注意风险溢价需反映投资特定资产的风险程度，不可简单套用固定数值。

【题干6】某商铺2023年净收益为120万元，预计2024-2026年以3%递增，2027年后保持稳定，采用收益法估价时，应如何确定未来净收益序列？

【选项】A.120×(1+3%)^3×(P/A,8%,4)B.120×(1+3%)^4×(P/A,8%,3)C.120×(1+3%)^3×(P/A,8%,3)D.120×(1+3%)^4×(P/A,8%,4)

【参考答案】B

【详细解析】递增期4年（2024-2027年），后稳定期3年（2028-2030年），递增期净收益需按3%递增计算至2027年，即120×(1+3%)^4，稳定期采用年金公式(P/A,8%,3)。选项B正确。

【题干7】在计算残余价值时，若某建筑物剩余使用年限为15年，重置成本为500万元，折旧年限为40年，采用直线法应如何计算？

【选项】A.500×(15/40)B.500×[1-(15/40)]C.500×[1-(20/40)]D.500×(25/40)

【参考答案】B

【详细解析】残余价值=重置成本×(1-剩余年限/总折旧年限)，即500×[1-(15/40)]=500×0.625=312.5万元。选项B正确。

【题干8】某土地2010年以300万元取得，土地用途为住宅，剩余使用年限50年，2023年重新估价，若土地剩余年限调整为30年，采用成本法时应如何计算？

【选项】A.300×(30/50)B.300×(20/50)C.300×(30/50)×(1+4%)^13D.300×(30/50)×(P/F,5%,13)

【参考答案】D

【详细解析】土地残余价值=原取得成本×剩余年限/总年限×折现系数，因土地价值随时间贬值需折现，即300×(30/50)×(P/F,5%,13)=180×0.5767=103.8万元。选项D正确。

【题干9】在市场比较法中，若交易案例成交价为80万元，交易税费为4%，卖方承担3%，买方承担1%，则可比案例的净交易价格应为多少？

【选项】A.80×(1-4%)B.80×(1-4%)+80×3%C.80×(1-4%+3