商品房销售专项法律实务合同协议表格模板实用文档.pptVIP

商品房销售专项法律实务

目录

商品房销售根本法律体系

房地产行业开展历程

商品房销售常见法律风险及防范1、广告宣传法律风险及防范2、购房资格法律风险及防范3、代签法律风险及防范4、认购书法律风险及防范5、面积差异法律风险及防范6、质量问题法律风险及防范7、车位权属法律风险及防范9、附赠露台法律风险及防范8、附赠花园法律风险及防范10、阶段性保证法律风险及防范11、交房办证法律风险及防范12、退房法律风险及防范

广告宣传法律风险及防范

广告宣传的法律风险及防范宣传资料、售楼书：数据以约数为宜；户型图注明适用范围、注意非标准层的差异、提示语“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准，本公司亦有权作出细部调整〞，“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。〞提示语的字体不得小于同一版面主要文字。沙盘、模型：“本模型依规划方案制作。因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异。〞“本模型为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有不同。〞样板房：醒目处提示：本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、家具、陈设等除注明外均不属于交付范围。交房标准示范单位提示语：“本单位为**户型交付标准示范，相同户型单位因楼栋、楼层等不同，局部结构、面积等可能有所不同。〞口头解说：“提示由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。〞合同：“宣传资料不作为合同附件，具体权利义务以本合同约定为准。〞

购房资格法律风险及防范

购房资格法律风险及防范

代签法律风险及防范

认购法律风险及防范

认购法律风险及防范

面积差异法律风险及防范

面积差异法律风险及防范3、上海文本中的常见约定及处理：【陆某诉新梅案】套内、公摊均比合同约定多出8%，能否解除合同？如何补房款？示范文本第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按以下约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_5___%(包括__5__%)，不向乙方收取超过局部的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－__5___%(包括－___5__%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使甲方解除权时，必须在双方签署?房屋交接书?之时或之前提出，否那么视为放弃该项权利。补充条款第1条：因该房屋规划用途为店铺，不适用住宅相关法律法规，按实测面积多退少补。

面积差异法律风险及防范【法院认为】补充条款约定不明，不能认定变更了正文的约定；仍适用正文第五条的约定。解除权系形成权，需有明确约定方可行使。正文第五条：约定规章优先适用，而上海市房地产转让方法约定公摊面积增加价款不变；套内无规章，那么适用第二款。【法院判决】仅需不交套内面积5%的价款。4、开发商如何防范风险：“多退少补〞与“据实结算〞之差异、精确细化结算条款否那么视为没有约定。

质量问题法律风险及防范1、司法解释规定的质量问题类型：主体质量问题、质量瑕疵〔是否影响使用〕。2、是否影响使用功能的认定：法官经验判断、鉴定。3、诉请确定：如影响使用功能：请求修复并承担修复费用、支付逾期交房违约金；如不影响，那么要求修复、赔偿修复期间损失〔不可直接自行修复、不能要求参照按合同约定的逾期违约金条款处理〕。

质量问题法律风险及防范【案情概要】2007年12月31日，客户在验房时认为房屋存在多处质量问题而拒绝接收，双方未能办理房屋交接手续。2021年3月5日，客户委托检测机构对系争房屋进行质量检验后出具了房屋质量检验报告，该报告认为系争房屋存在阳台栏杆高度、垂直间距不符合平安标准要求等问题并将报告交给开发商。开发商派人对系争房屋进行维修，但客户认为系争房屋仍有许多地方不符合质量要求。2021年6月初，客户从物业处领取了钥匙。2021年6月25日，客户再次委托检测机构对系争房屋进行质量检验，检验报告认为系争房屋仍存在多处质量问题。期间，开发商数次发函催促谢某办理交房手续，未果。2021年7月，谢某诉至法院，要求支付至判决生效日止的违约金。【司法鉴定报告】检测结论：不标准工程一定程度影响正常使用；修复造价6725元。【法院认为】影响正常使用，有权拒收，迟延交付责任由开发商承担。收钥匙后承担保修责任。4、开发商防范风险措施：合同约定交付标志为交钥匙、先签字拿钥匙再去验房、验房单的处理、修复好及时通知。

露天车位法律风险及防范露天车位属于专有还是共有，只能以规划