谢家瑾房地产市场热点问题分析与思考.pptVIP

房地产市场热点问题

分析与思考

;一、关于商品房预售制度

二、关于土地增值税

三、关于物权法实施对房地产开发的影响

四、关于五关于“上海房地产商成立‘不降价’联盟〞

五、关于个人合作建房和亿万中国人联名反高房价签名活动

六、关于日本的房地产泡沫破灭

七、小结;一、关于商品房预售制度

;;局部人士提出主张取消商品房预售制度，其主要考虑：

一是，除香港外，美国等大局部国家没有预售制度，新建房屋都是现售。

二是，预售款由开发商支配，资金缺乏平安性，少数开发商通过假按揭套取银行贷款，已直接构成了房地产信贷风险。预售制使市场风险过多地转嫁给了金融系统和消费者。

;三是，预售制下，商品房销售与房屋实际交付之间存在时间差，给局部开发商虚假宣传、延期交房、货不对板等不标准行为留下了空子，也容易造成“烂尾〞等现象，不利于维护购房者权益。

四是，预售使得开发商提前收款，侵占购房人贷款利息。;一〕世界主要国家和地区

商品房预售制度及特点

;;1、有关国家新建房屋销售情况

各国新建房屋的销售方式有较大差异。

美国新建房屋大局部是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。

2004年，新建房屋销售120.3万套，其中预售92.1万套。预售房屋中，开工前已经售出的48.2万套，在建造期间售出的43.9万套。;美国商品房销售情况

;;2、有关国家政府对房屋预售的管理

各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：

一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。

如澳大利亚预售前需取得工程规划审批证书，日本需获得建筑许可。

中国香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。;;在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。

如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20-30%，可在一年内分期付清；

日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5-10%。;有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。

如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款那么存入贷款银行与开发商共管的帐户，由工料测量师行〔相当于国内的工程造价咨询机构〕根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。;;;在加拿大：房地产开发商取得开发工程先要得到建设许可和规划许可，由市区政府审批后再到省一级政府批准，这个过程一般需要两年，必要的时候要组织工程建设涉及的拆迁户和周围用户听证。这些活动一般都由律师承担，开发商不直接出面。;工程尚未开工就开始卖图纸，是这里通行的做法，因为法律有这方面的要求。

如安大概省92年发布的?高层公寓法?规定，图纸必须卖出达70％，工程才能开工，银行也会在此后发放贷款。这样的约束可以防止因为工程开工后销售不畅而发生烂尾等问题。

因此，这里新建房屋的预售都在工程开工之前，也就是通常说的“卖图纸〞。;;;美国的金融???构在工程完工后才为购房人发放抵押贷款，但在预售阶段，根据未来的抵押贷款情况，购房人可以获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项；

银行可以要求资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。

英国也有类似的过桥贷款。;;我在加拿大就这个问题和有关专家进行了讨论，他认为加拿大的规定主要是从产权所有的角度出发而比较合理。

因为在房屋建成交付使用并办理产权转让给买房人之前，在建房屋的业主是开发商，还不是买房人，自然应由开发商向银行贷款，并承担债务和风险。

因此，加拿大法规规定，在取得房屋产权证之前，买房人不能直接办理房屋抵押贷款。;房屋交付使用后到买房人取得产权证之前，买房人需要办理按揭贷款的，可以按照合同的约定，由开发商向银行借贷，再转给买房人，作为买房人向开发商的付款，这时贷款的主体还是开发商。

待政府部门进行工程竣工验收后，在房屋交付使用后两个月内，开发商将产