包头东河房地产市场调研报告.pptxVIP

东河市场小结By九斗钢子

南海公园板块梁上板块巴彦塔拉东街板块老城区板块区政府板块东河地区板块分析老城区板块东河老城区内，基础设施，商业、学校、医疗配套丰富，距离青昆较近，但是城市规划差，区域内时常发生交通拥堵，景观优势不明显。梁上板块位于东河区的北部，是包头最早形成的居民居住区，也是环境最差、改造最难的区域。这里是包头历史文化的发祥地，地形地貌独特，高差达50——70米。

东河地产板块特征分析区政府板块板块内有东河的景观水系——东河槽，是东河区政府打造的宜居板块，交通，规划，景观都做的不错。南海板块板块内有整个包头最大的自然景观，南海湖，景观资源优势明显，目前以别墅项目为主。巴彦塔拉东街板块目前区政府正在准备向板块内搬迁，板块距离老城区较远，属于城市新兴片区，而且紧邻包头东河的铝业加工园区。

老城区板块：板块个性：城市老城区，目前配套最为齐全，距离青昆区最近，目前价格偏高代表楼盘：幸福港湾户型特点：三居为主基本没有两居价格特点：5000以上区域发展特征：区域内城区规划差，交通拥堵，但是商业资源，教育资源，医疗资源一应俱全成为支撑价格的重点。老城区板块

南海板块板块特征：包头市重点规划的生态宜居区，自然景观无与伦比，目前处于开发起步阶段，云集保利，顺鑫等多家开发商。代表楼盘：保利体育庄园、锦绣南海城价格特点：8000——10000户型特点：联排，双拼区域发展特征：根据东河区政府规划，未来这里将形成包头高端生态宜居住区和旅游热点板块因此未来区域内的基础设施建设和道路交通会得到改善

梁上板跨板块特征：包头最早的老城区，地势起伏大，人口稠密，居住条件差。代表楼盘：星月家园三期价格：户型：发展特征：未来是政府拆迁重点区域，旧城改造的重点，有乔家金街、妙法禅寺等古今建筑。

区府板块板块特征：政府打造的新兴宜居板块，环境好，高收入人群多，交通便利。代表项目：颐和观海、鼎太风华户型特点：价格区间：5000发展特征：目前区域内项目去化速度慢，虽然环境较好，

东街板块板块特征：据悉政府将搬迁至板块内的红心美凯龙附近，目前区域地段较偏代表项目：凯泊郡价格：3400起发展：目前是整个东河区内，价格洼地，未来随着政府的迁入可能会带动板块腾飞。

价格走势图鑫悦凯泊郡、鹿鸣尚郡为经济适用房

典型项目分析

1、鑫悦·凯泊郡规划用地540000平方米总建面1500000平方米容积率3.00物业类型多层、小高层、高层主要户型90平米左右两居总户数开盘日期5月26日销售价格3400起销售情况一期过半

产品构成1、项目体量巨大，共分五批次推出，目前一批次已经销售将近一般。2、一期规划以多层为主，后期规划以高层为主。3、项目价格目前来说属于东河的低价水准，从开盘时的2999（5月份开盘）已经涨到目前的3400符合市场主流的刚需住宅，销售看好。4、一期推售的多层产品为五层建筑，赠送30%的阁楼面积。分批户型面积比例一批两室两厅83——108户型特征两居户型从80到108不等，以满足刚需为主

颐和观海规划用地22000平方米总建筑面积69000平方米容积率2.88物业类型板楼小高层主要户型130三居总户数472户开盘日期2010年销售价格5000销售情况停滞

项目开盘至今，已经过去将近2年时间，一个才6万平米左右的项目，至今未能完全去化。1推广声音基本没有，推广内容不精确也有很大问题35000左右的价格成为项目的硬伤，2典型个案分析：

市场总放量大概为：245.7万平米。项目体量物业形态鹿鸣尚苑18万板楼小高层高层鑫瑞凯泊郡150万多层小高层高层幸福港湾60万板楼高层18层颐和观海6.9万板楼小高层滨河金典商住9.7万板楼高层星月家园1.1万板楼高层精装修

目前市场在售的6个项目共15种户型，其中两居10种，3居3种，4居1种，5居1种。两居户型面积分布在：72——130平米。三居户型面积分布在：115——140平米。市场主流户型以90平米左右两居室为主。户型区间构成：

市场情况：目前来看东河市场项目产品线不全，大都为两居、三居为主。市场容量：市场去化能力差，整体市场放量偏大。市调结论：价格问题：整个市场价差比较大，高中低档楼盘均有。

010203除了凯泊郡以外，其他项目体量都不大，物业类型以高层、小高层为主。6、产品分析：东和地区人口大悦为60万左右，由于历史原因，从片区内项目的职业构成来看，主要为东河地区的个体经营业主，东铝员工等。5、客户分析：大都多数项目园林规划一般，除了颐和观海主打景观特色牌，其他项目园林并无特色，园林风格以行列式或围合式为主。7、园林规划：