三四线城市房地产发展评估分析报告.pptxVIP

三四线城市房地产发展评估分析报告;事件;3;4;5;PART1城市界定;城市性质;三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。;9;10;2007年1月;12;2008年3月;地方政府购房收费减免政策;2009年5月21日;2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控将再次加大力度。;1月10日;18;2011年1月18日;继2011年9月仹“新一轮限购名单拟定”，10月份“首套房利率上调”之后，10月29日温家宝总理主持国务院常务会议提出“坚定不移地搞好房地产调控……继续严栺执行政策，进一步巩固调控成果”。

2010年的此轮房地产政策调控实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，一线城市房价开始出现明显松动。;21;22;2014年调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”;24;;2012年十一大五次会议中，温家宝在作“政府工作报告”时首次提出GDP不再保八;信托余额占比;产业层面：未来国家对房地产宏观调控将不再以粗放的行政手段进行硬调控，而是依托城市产业结构调整，将大量的资金从房地产投资中解放出来，为城市经济松绑，为过热的房地产降温;总结;PART3房地产市场研究;;2013年三四线城市房地产投资额占固定资产投资额11.58%，不到35大中城市值的一半（24.59%）

2013年三四线城市房地产投资增长率与GDP增速的比率达到了2.4,35大中城市该比率1.25

2013年三四线城市房地产投资增长率，与固定资产投资增长率的比率1.28,35大中城市比率为0.9;33;三、四线城市销供比普遍小于1，存在供应过剩风险;35;36;;38;39;40;???状:三四线城市在经历了城市化建设和全国房地产市场整体走高后，现阶段整体市场属于量价齐高的阶段，城市化建设过程中所催生的房地产居住需求远跟不上房地产市场开发的步伐，盲目开发使得现阶段存量巨大，且产品同质化现象严重。该类市场建议为谨慎进入。

机会点：由于市场整体走势下行，所以在地价和政府拿地条件上会较前几年有较大的优惠力度，间接降低了开发成本。对于该类市场，在产品上进行创新，引入一些当地市场暂时未出现，附加值较高的创新性产品，直接跳脱红海竞争。;;2011年初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的主战场。

经过3年的发展，三四线城市的商业如雨后春笋搬出现，大量的商业体由于与城市发展能级和商业消费力的不匹配，使得其仅仅成为市场的金融载体。;44;三四线城市对以shoppingmall和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。2003年到2013年间，一二线城市购物中心的数量增长2.6倍，而三四线城市增长了20倍多。近年来，城市综合体越来越多在三四线城市出现，据相关统计数据显示，目前东莞拥有城市综合体81个，贵阳拥有城市综合体58个，镇江拥有城市综合体51个……

在土地供应上，三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。抽取了部分典型三四线城市作为样本，对其2008年到2010年商业用途性质的土地供应数据进行分析，发现样本三四线城市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。以中山市为例，该市从2008年到2010年商业用地供应量增加了500%。;目前，虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局，三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展，但是和一二线城市相比，三四线城市商业发展水平还较为落后，产业集群和产业结构相对单薄，居民消费水平相对较低，传统商业中心的垄断地位较难打破，商业地产的商业模式较为单一；且由于三四线城市缺乏资金实力雄厚、运营能力强大的商业地产开发商进入，商业地产运营商招商十分困难。三四线城市商业地产亟需升级。;市场商业消费容量小

城市能级低，商业市场容量小，消费者对超前开发