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物业改造细则

一、总则

（一）目的

为规范本高端小区物业改造工作，确保改造工程顺利进行，提高小区居住品质，满足业主日益增长的需求，同时保障改造过程中的安全、质量与效率，特制定本细则。

（二）适用范围

本细则适用于本小区内由物业公司主导或经物业公司审核批准的各类物业改造项目，包括但不限于公共区域设施改造、房屋本体局部改造、配套设施升级改造等。

（三）基本原则

1.安全第一原则：改造工作必须将安全放在首位，确保改造过程中和改造后不影响小区居民的人身与财产安全。

2.合规合法原则：所有改造项目应严格遵守国家相关法律法规、建筑规范以及小区管理规约等规定。

3.业主权益优先原则：充分尊重业主意愿，保障业主合法权益，改造方案需广泛征求业主意见，并经相关程序审批通过。

4.质量与效益并重原则：在保证改造质量的前提下，合理控制成本，提高资源利用效率，实现改造效益最大化。

二、改造项目申报与审批

（一）申报主体

1.公共区域设施改造由物业公司提出申报。

2.业主个人房屋本体局部改造由业主或其授权的装修公司提出申报。

3.小区配套设施升级改造可由物业公司、业主委员会或相关利害关系业主联合提出申报。

（二）申报材料

1.公共区域设施改造申报材料

-改造项目申请书，详细说明改造的必要性、目标、范围、初步预算等。

-改造方案设计图纸，包括现状图、改造后效果图、施工图等，图纸应符合相关规范要求。

-项目进度计划，明确各阶段的时间节点。

-资金来源说明及预算明细。

2.业主个人房屋本体局部改造申报材料

-改造申请表，业主签字确认，注明改造部位、内容、时间等信息。

-房屋产权证明复印件。

-改造设计方案，包括平面布局图、效果图、水电改造图等，方案应符合房屋结构安全及小区外观统一要求。

-装修公司资质证明（若委托装修公司）。

3.小区配套设施升级改造申报材料

-申报主体联合签署的申请书，阐述改造的意义、目标、预期效果等。

-详细的改造方案，涵盖设施现状分析、改造思路、技术方案、投资预算等内容。

-征求业主意见的情况说明，包括意见收集方式、反馈意见汇总等。

（三）审批流程

1.物业公司初审

-收到申报材料后，物业公司应在[X]个工作日内进行初步审核，检查申报材料的完整性和合规性。

-对于申报材料不完整或不符合要求的，通知申报主体在[X]个工作日内补充或修改。

-初审通过后，将申报材料提交至相关部门进行专业审核。

2.专业审核

-涉及建筑结构安全的改造项目，需由具备相应资质的结构工程师进行审核，审核时间为[X]个工作日。

-涉及消防、水电等专业设施改造的，分别由消防、水电专业人员进行审核，审核时间各为[X]个工作日。

-专业审核意见应书面反馈给申报主体，对于不符合安全或规范要求的方案，提出整改意见。

3.业主意见征求与公示

-对于公共区域设施改造和小区配套设施升级改造项目，在专业审核通过后，物业公司应通过公告、业主微信群等方式向全体业主征求意见，征求意见时间不少于[X]天。

-公示申报材料、改造方案、专业审核意见等内容，接受业主监督。

-收集业主反馈意见，对合理意见进行整理并反馈给申报主体，申报主体应根据业主意见对方案进行调整。

4.最终审批

-对于公共区域设施改造和小区配套设施升级改造项目，经业主意见征求无重大异议后，由物业公司、业主委员会（如有）共同进行最终审批，审批时间为[X]个工作日。

-业主个人房屋本体局部改造项目，在专业审核通过且无业主投诉的情况下，由物业公司进行最终审批，审批时间为[X]个工作日。

三、改造项目实施管理

（一）施工单位选择

1.公共区域设施改造和小区配套设施升级改造项目

-物业公司应通过公开招标、邀请招标或竞争性谈判等方式选择具有相应资质和良好信誉的施工单位。

-对参与投标的施工单位进行资格审查，包括企业资质证书、安全生产许可证、业绩证明、人员配备等方面。

-选定施工单位后，签订详细的施工合同，明确双方权利义务、工程范围、质量标准、工期、付款方式、违约责任等内容。

2.业主个人房屋本体局部改造项目

-业主可自行选择具备资质的装修公司，也可参考物业公司推荐的装修公司名单。

-物业公司应对业主选定的装修公司进行备案登记，要求装修公司提供资质证明、人员名单等资料。

（二）施工前准备

1.施工单位入场前

-施工单位应向物业公司提交施工组织设计、施工安全方案、施工人员名单及身份证复印件等资料，经物业公司审核同意