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项目经济测算
目录
1 项目及评价依据简介 1
1.1 项目技术经济指标 1
1.2 经济评价依据 2
2 项目投资估算 2
2.1 项目开发成本估算 2
2.2 建设投资进度 3
3 资金筹措和投入计划 4
3.1 收益测算 4
3.2 项目可运用资金估算 6
3.3 投资计划与资金筹措 7
4 项目盈利能力评价 8
4.1 静态评价 8
4.2 动态评价 10
5 项目敏感性分析 13
6 项目经济评价结论及建议 15
6.1. 项目经济评价结论 15
6.2. 建议 15
1???项目及评价依据简介
玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。
1.1?项目技术经济指标
根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
序号
主要技术经济指标
参数
单位
备注
1
项目总用地面积
17,840
平方米
1.1
建筑用地面积
8,976
平方米
按13.464亩折算
1.2
绿化用地面积
1,133
平方米
按1.7亩折算
1.3
停车场用地面积
8,864
平方米
按13.296亩折算
2
容积率
1.50
3
建筑密度
37.16%
4
总建筑面积
44,108
平方米
4.1
地上商场建筑面积
26,694
平方米
共四层
4.1.1
首层商场建筑面积
6,630
平方米
4.1.2
二层商场建筑面积
7,104
平方米
4.1.3
三层商场建筑面积
6,575
平方米
4.1.4
四层商场建筑面积
6,385
平方米
4.2
地下商场(沃尔玛)建筑面积
17,414
平方米
一层
租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划，在开业时，一至四层商场达到70%的出租率，开业后5年内增加至90%，进入稳定期后保持在90-95%之间。按照这个目标，假设商场的出租率在2005年开业时达到约70%，经过一年的经营在2007年达到77.5%，以后逐年稳步提升，在2010年达至90%，2011年后趋于稳定，保持在95%的出租率水平。
租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验，项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%，以后按每2年递增5%的水平计算，2012年后保持平稳。负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算。
销售收入：按照租售方案建议，待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候，可将商场整体出售。根据租赁进度计划，预计在2012年整体出售商场，出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率，用收益还原法计算。
具体计算方式：一至四层商场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平，采用等额序列支付的现值系数公式，按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的销售价格。由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的，所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算。
物业使用年限：根据项目商业用地的性质，其使用年限为40年。按照2004年获取土地使用权，在2012年，商场的使用年限尚剩余32年。
计算公式：等额序列支付现值系数公式
P=A1*[1-1/(1+i)^n]/i
其中：P—现值（2012年初）
A1—2012年一至四层各层的租金水平，按2011年末租金水平等额计算。
i—折现率（按期望的投资回报率10%计算）
n—计息周期数，即剩余使用年限32年。
等比序列支付现值系数公式
P=A1*[1-((1+s)/(1+i))^n]/(i-s)
其中：P—现值（2012年初）
A1—2012年负一层商场的租金水平
s—等比系数（固定递增率3%）
i—折现率（上面提过，年折现率采用10%，故此处的实际折现率为（1+10%）^3-1=33.10%）
n—计息周期数。商场剩余使用年限为32年，故计息期数为32/3=10.67期。
具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四。
3.2??项目可运用资金估算
项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入。本方案中经营期内的可运用资金共36,438万元。可运用资金估算详见附表五。
根据国家和地方相应财税法律法规的规定，参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据，结合项目的实际情况，在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：
项目经营期间有关税（费）率一览表
序号
费用
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