房地产项目管理讲座(中建网).doc

第一讲房地产项目策划

项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

一、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

(1)项目概况；

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；

(3)市场分析和建设规模的确定;

(4)规划设计影响和环境保护;

(5)资源供给；

(6)环境影响和环境保护；

(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；

(8)开发建设计划；

(9)项目经济及社会效益分析;

(10)结论及建议。

二、可行性研究的工作阶段

1、投资机会研究：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”：在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究：详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%.

项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

三、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

(1)接受委托；

(2)调查研究；

(3)方案选择与优化；

(4)财务评价和国民经济评价；

(5)编制可行性研究报告。

第二讲房地产项目管理策略

中国房地产的品质竞争时代，决定了谁在项目管理上做得更好，谁的赢面就也也大一些。

一、项目管理基础的建设

一支队伍和三个系统

以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板，下一步要取得全国工程质量最高奖——鲁班奖。

怎样才能实现上述目标呢？

靠一支队伍和三个系统：金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍，这是我们最宝贵的资本，要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统提供保障：ISO9000质量保证体系、网络化的开发进度控制系统、动态投资控制系统，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标，这在全国都是处于领先水平。

ISO9000质量保证体系的实施，使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法，在开发过程中严格控制总指标，有效降低成本，保证取得最大利润。

设计、管理与战略伙伴的选择

在设计上，金地集团的设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最好的效果。

在管理上，还将加强中间管理力量。另外，经过几年的地产开发，金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴，这也是实现目标的有力保障。

二、房地产开发项目管理阶段分析

对于作业管理入员来说，大型工程是艰难的桃战，经常是一次性的，风险很大，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。

施工有指导性。

a、有满足本工程技术文件要求的施工工艺符合技术标准，能抓住本工程的特点、难点、重点。

b、合理的施工程序，平面布置合理、劳动力、机具、材料组织合理，“三新”采用能结合实际、管理措施得力，确保工期、安全、质量。

c、配备强有力的领导班子，工程管理体系、质安体系完整。

（2）商务标书部分：主要对标书所附合同内容进行评议和报价书进行分析比较。

a、所附合同草案内容，满足招标文件的各项要求。

b、报价书不得有漏项。

3、承包商义务

(1)按合同规定的完工期限、质量要求完成合同范围内的各项工程。

(2)对现场的安全和照管负责。

(3)执行监理工程师发布的指令。

(4)对现场负责清理