开启新一轮降息周期，关注半年度业绩冲刺.pdf

核心摘要

本月观点：近期一揽子金融支持政策出台，助力楼市止跌回稳。5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调25bp、10bp，切实降低居民月供压力；

同时销售面积、新开工累计降幅连续两个月收窄，叠加年初以来百城土地成交溢价率维持高位，反映房企积极补货、对“好房子及一二线核

心区”止跌回稳预期相对乐观，叠加城市更新定位提升，落地提速有望加快楼市止跌回稳。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、

产品力强的房企如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产；同时建议关注细分领域头部企业，如经纪（贝壳）、物

管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等。

政策：央行下调公积金贷款利率，利好刚需人群入市。央行下调公积金贷款利率0.25pct至2.6%(5年期以上、首套），本次公积金利率调降前，

本轮公积金利率降幅远低于商贷利率，打开商贷利率下调空间，切实降低居民月供压力；同时进一步强化公积金制度的普惠性，结合年初以

来各地公积金政策优化，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、优化公积金贷款住房认定套数等，有助于购房刚性需求释放。

资金：5年期LPR年内首降，公积金贷款利率下调。2025年5月5年期及以上LPR必威体育精装版报价环比下调10bp，按照4月3.1%商贷利率估算，本次下

调后商贷利率有望降至3%左右。5月7日个人住房公积金贷款利率下调0.25pct至2.6%，预计节约公积金贷款利息支出超200亿元。

楼市：4月成交季节性回落，关注“好房子”入市后去化表现。4月重点50城新房日均成交套数同比降10.1%，环比降25.6%；5月（截至29日）

重点50城新房日均成交套数同比降7.1%，环比升7%。4月重点20城二手房日均成交套数同比升3%，环比降5%；5月（截至29日）重点20城二手

房日均成交同比降3.6%，环比降16.7%。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向“好不好”，随着2025年各地高品质住宅集中入市，

“好房子”有望率先企稳形成价格锚，短期观察“好房子”集中入市后去化表现。

地市：百城溢价率维持高位，土地市场延续“控量提质”。4月百城土地供应建面环比升11.8%、百城成交建面环比升1.5%；土地市场延续

“控量提质”调控思路，供应量保持结构性优化。得益于优质地块热度持续与投资信心提振，4月百城平均溢价率9.69%，维持相对高位。

房企：年初房企积极补货，成交放量受制于“好房子”供给。克而瑞百强房企2025年4月单月销售金额同比下滑9.2%，前4月累计销售金额同比

下滑7.8%。4月成交季节性小幅回落，预计5月或将延续弱修复态势。未来成交放量仍取决于“好房子”供应，若有“区位佳+产品力强”的适

销盘入市，市场热度有望延续。据中指院统计，2025年前4月百强企业拿地总额同比增长26.6%，优质土地资源向头部房企集中，行业集中度

有望进一步提升；从新增货值来看，绿城中国、中国金茂和保利发展位列行业前三。

板块表现：4月申万地产板块跌1.62%，跑赢沪深300（-3%）；截至2025年5月29日，当前地产板块PE（TTM）39.49倍，高于沪深300的12.49倍，

估值处于近五年95.7%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，

销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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精选报告摘要：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳

新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规

范细则》定义“好房子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期

已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价→新房去化受阻→房企折价

促销→二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段

旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及

优质住宅供应有望加速