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租赁合同主要财务条款审核流程

目的

规范租赁合同中的财务相关条款，的审核过程，降低财务风险，提高工作效率，特制定

本流程。

适用范围

本规定适用于沃尔玛中国集团所属各公司（包括所属商场、配送中心、总部办公室、JV办公

室）房屋租赁合同的审核。

1．免租期摊销的合理期限：

1.1开业日起给予少于六个月的免租期，则在第一个租约年内摊销；

➢摊销的目的是为了规避房产税的风险，越早摊销、摊销的期限越短，资金成本越

低。

1.2开业日起给予多于六个月少于一年的免租期，则在前两年内摊销；

➢若摊销后的租金低于初始资金的50%，会引起故意减低租金以少交房产税的误解。

1.3开业日起给予多于一年的免租期，加上时间价值考虑与否的情况下，给出多种方

案，需管理层批准摊销方法。

➢需把握房产税风险和资金成本的平衡。

2．免租期摊销条件下时间价值的计算：

2.1如果免租期需要摊销，则须考虑时间价值；

➢摊销后提前付租，须考虑资金成本。

2.2如果业主不同意考虑时间价值，则免租期不需要摊销，但需在合同中明确免租期

条款，并增加免租期内房产税由业主承担并支付的相应条款。

➢业主需承担有关的房产税、土地使用费、房屋租赁管理费、房屋租赁手续费。

2.3折现率使用银行同期贷款利率。

➢每年需要核实贷款利率是否有变化。

3．单位租金的计算：

3.1根据给出的增长率，计算出每年的单价(用四舍五入的方法，不要循环计算)；

3.2若不同区域单价不同，要正确对应相应的区域计算相应的单价；

3.3如续约期内有明确的租金增长率，则需计算续约期内的单位租金。

4．其他需要注意的事项：

4.1增长率应有连续性和规律性；

租赁合同主要财务条款审核流程

4.2如果卖场和其他区域的单价分开核算，卖场的单价一定比其他区域的单价高，甚至高一

倍；

4.3特殊项目有争议的（如摊销期限，考虑时间价值与否等），需要相关管理层的批准，财

务部可给出相应的方案或建议。

二、租赁合同相关财务条款的审核流程

在租赁合同报批美国之前，BD须将起草好的租赁合同提供给财务部，财务部需通读

全篇，并针对下列财务条款重点审核，及时发现各种潜在的财务风险，给出专业意见。

1．面积：

1.1各部分租用面积相加应等于总租用面积。

1.2在特殊情况下，计算租金时所使用的计租面积可能会不等于租用面积。

2．初始租期：

2.1初始租期为15年，应与做LOI计算租金时给出的条款一致；

2.2一般情况下有以下三种版本：

•标准版：房屋内乙方购物广场开业日为第一个租约年的开始日，初始租期从开始

日起至第十五个租约年届满之日止。

•国投版：初始租期为十五年，自免租施工期届满之日的次日开始计算。

•万达新版：本协议的租期为十五(15)年，自房屋内乙方购物广场开业日起计算。

3．续约：

3.1应与做LOI计算租金时给出的条款一致，包括续约期内的增长率；

3.2通常再续约15年或25年（续约三/五次，每次最长5年）。

4．免租施工期（或免租期）：

4.1直接关系到租金支付的起始日，且与租期条款相关。

4.2一般情况下有以下三种版本：

•标准版：进场日起至房屋内乙方购物广场开业日的前一日止为免租施工期。

•国投版：进场日起的四个月零十五天的期间为免租施工期。

•万达新版：进场日起，甲方授予乙方*个月的免租期。在免租期内，乙方无须支

付租金。

4.3如果合同中明确规定了开业日起的免租期条款，则需要增加免租期内房产税由业

主承担并支付的相应条款。

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5．租金：

5.1应与做LOI时计算的租金单价一致。

➢需结合LOI中的免租期条件与合同中所定义的初始租期和免租施工期（或免租