第三章 零售选址.ppt

**2、贡献与不足贡献：提醒人们注意距离衰减效应的重要影响，强调选址（不论是否中心地带）的适当性取决于所售商品这一事实。不足：可以部分地解释20世纪60年代以前的选址模式，但已不能再用来解释目前的模式或规划未来的模式。（二）报价——租金（或土地利用）理论解释非规划的购物区的内部空间安排。**理论假定：到达的方便程度是解释城市土地利用模式的最重要因素。在城市环境中，市中心是交通网络的交汇点，是易于到达的地方，具有招揽客户和招聘劳动力的最大潜力。对中心位置的竞争最激烈，土地归报价最高的竞争者。因此，中心的租金最高，距离中心越远租金就越低。对零售企业而言，能否招揽到客户是头等重要的事情，他们愿意支付市中心店址要求的高租金。但是，只有部分零售企业有能力支付这些最佳位置的费用。**（三）集聚理论解释同类零售企业集群现象。早期的解释源自Hotelling的《最小差异原则》（1929）一书，他认为零售企业在竞争对手附近开店或转移到此类地段可以扩大商圈，从而实现最大利润。必威体育精装版的解释认为零售企业在同一地段开店有积极的溢出效应（效用），有利于吸引更大的客流。**一、商圈构成及影响因素（一）商圈的概念商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流”四个方面构成：“点”，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。“线”，是指市场区域内的各种买卖依存关系。第三节零售商圈分析**“面”，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。“流”，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。（二）商圈构成与顾客来源商圈分析：就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。**1、商圈构成**2、商圈的类型微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围；中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围；宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。3、顾客来源居住人口工作人口流动人口**课堂讨论影响商店商圈大小的主要因素（以某小区某商店为例）(以小组为单位发言)**（三）影响商圈形成的因素商店规模经营商品的种类商店经营水平及信誉促销策略家庭与人口因素竞争对手的位置交通状况**二、商圈划定方法（一）零售引力法则——雷利法则（Reilly’sLawofretailgravitation）1929年美国学者威廉?雷利提出:确定商圈要考虑人口和距离两个变量，商店的吸引力由最近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。1949年Converse采用“断点”（无差异点）重新阐释了雷利法则。该法则的目的在于确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈。所谓无差异点，是指两个城市（或地区）之间的地理分界点，这里的顾客去哪儿购物都无所谓。**这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。式中，Ｄab:a城镇商圈的限度（以沿公路到b城镇的里程衡量）；Ｐa:a城镇人口；Ｐb:b城镇人口；ｄ:城镇a和b的里程距离假设：a城镇人口9万人，b城镇人口1万人，a距b20公里。**Dab=15（公里）Dba=5（公里）根据雷利法则，许多顾客都被吸引到大城市或大社区，因为那里商店多，商品种类多，即便路途上花的时间长也值得。雷利法则的假设前提：（1）两个竞争区域的交通同样便利；（2）两个城市的竞争力相同。其他因素如人口分布状况等或视为不变，或忽略不计。突出贡献：主要体现在该公式计算方便，简单实用。主要缺陷：首先，距离的计算依据主要干道，没有考虑小马路。其次，实际距离与顾客心理感受的距离往往不一致。**（二）顾客吸引力法则——赫夫法则（Huff’lawshopperattraction）赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。公式:Sj/（Tij）λ商店j的价值(吸引力)Pij=———————=——————————nSj