资产评估学教程——练习答案 (4).docx

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《资产评估学教程》练习答案

第四章房地产评估

名词解释

二、单项选择题

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

B

B

B

D

C

A

B

C

A

C

三、多项选择题

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

ABC

ABD

ABC

ACD

ABCD

AC

ABD

ACD

ABCD

ABC

四、判断题

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

×

×

√

×

√

×

√

√

×

×

五、计算题

1、

（1）进行交易情况修正。各参照物交易情况的修正系数分别为：

参照物A交易情况修正系数=（100%/96%）=104.17%

参照物B交易情况修正系数=（100%/101%）=99.01%

参照物C交易情况修正系数=（100%/105%）=95.24%

参照物D交易情况修正系数=（100%/104%）=96.15%

参照物E交易情况修正系数=（100%/974%）=103.09%

参照物F交易情况修正系数=（100%/105%）=95.24%

（2）进行交易时间修正。各参照物交易时间的修正系数分别为：

参照物A、B交易时间的修正系数=（112%/110%）=101.82%

参照物C、D交易时间的修正系数=（112%/107%）=104.67%

参照物E、F交易时间的修正系数=（112%/108%）=103.70%

（3）进行区域因素修正。各参照物区域因素的修正系数分别为：

参照物A区域因素修正系数=（100/96）=104.17%

参照物B区域因素修正系数=（100/90）=111.11%

参照物C区域因素修正系数=（100/103）=97.09%

参照物D区域因素修正系数=（100/100）=100%

参照物E区域因素修正系数=（100/101）=99.01%

参照物F区域因素修正系数=（100/105）=95.24%

（4）进行个别因素修正。各参照物个别因素的修正系数分别为：

参照物A个别因素修正系数=（100%/103%）=97.09%

参照物B个别因素修正系数=（100%/102%）=98.04%

参照物C个别因素修正系数=（100%/101%）=99.01%

参照物D个别因素修正系数=（100%/99%）=101.01%

参照物E个别因素修正系数=（100%/96%）=104.17%

参照物F个别因素修正系数=（100%/100%）=100%

（5）进行容积率修正。各参照物容积率的修正系数分别为：

参照物A容积率修正系数=（105%/115%）=91.30%

参照物B容积率修正系数=（105%/105%）=100%

参照物C容积率修正系数=（105%/120%）=87.5%

参照物D容积率修正系数=（105%/125%）=84%

参照物E容积率修正系数=（105%/128%）=82.03%

参照物F容积率修正系数=（105%/110%）=95.45%

（6）进行使用权年限修正。各参照物使用权年限的修正系数分别为：

参照物A使用权年限修正系数===101.39%

参照物B使用权年限修正系数===102.81%

参照物C、F使用权年限修正系数===100%

参照物D使用权年限修正系数===105.18%

参照物E使用权年限修正系数===100.53%

（7）计算待估地块的初步地价：

A=8000×104.17%×101.82%×104.17%×97.09%×91.30%×101.39%=7944（元/m2）

B=7500×99.01%×101.82%×111.11%×98.04%×100%×102.81%=8468（元/m2）

C=8500×95.24%×104.67%×97.09%×99.01%×87.50%×100%=7127（元/m2）

D=8600×96.15%×104.67%×100%×101.01%×84%×105.18%=7724（元/m2）

E=9000×103.09%×103.70%×99.01%×104.17%×82.03%×100.53%=8183（元/m2）

F=9400×95.24%×103.70%×95.24%×100%×95.45%×100%=8440（元/m2）

（8）采用算术平均法求得评估结论：

待估地块单位面积评估值=（7944+8468+7127+7724+8183+8440）÷6=7981（元/m2）

待估地块总评估值=7981×8000=6384.8（万元）

2、

（1）计算总收益：

年总收益=100×12×2000×（1－10％）=2160000（元）

（2）计算总费用：

①年管理费=2160000×3.5％＝75600（元）

②年维修费=6000×2000×1.5％=1