浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析 .pdfVIP

浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析

摘要：房地产项目开发建设是一项固定投资巨大，周期长且复杂程度较高系统

工程，其成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团

队的组织协调能力。项目管理者的责任即帮助业主进行资源整合，得到价值链上

最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的开发价值以及项目长期

增值。在我国推行投资体制改革的浪潮下，国有企业房地产项目领域开始引入代“

开发制或合作开发制”，以期取得良好的经济效益和社会效益。然而不可否认代开

发制仍是新兴的管理模式，在实施中必然产生诸多风险。文章结合具体项目案例，

分析代开发全过程管控细节，对代开发模式产生的各种风险问题进行总结并提出

改进建议。

关键词：房地产；项目；代开发模式

一、引言

代建模式，即政府投资项目通过招标等方式，选择社会专业化的项目管理单

位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制

项目投资、质量和工期，项目建设完成后交付给使用单位的制度。当下，房地产

项目逐渐引进该创新模式，并引申出代开发模式或合作开发模式。如何正确评判

该模式的利与弊、究竟怎样制定科学合理管控模式，以上课题值得我们深入探讨。

二、代建制模式的产生背景和利弊分析

在传统建管体制下，政府投资建设领域长期存在着以下问题：一是项目管理

“建设、监管、使用”三位一体化，项目法人或模糊或缺失；二是行政管理部门往

往重审批、轻管理，造成了三超“”工程（超规模、超标准、超概算）、三低“”工

程（低水平、低质量、低效益）屡见不鲜；三是行政机关单位对自有项目干预“过

火”，使得某些政府工程建设领域逐渐成为滋生腐败的温床。传统建管模式的弊端

使得政府投资项目的综合绩效无法让人信服和满意，改革的呼声渐起，在这样的

需求背景下，代建制模式营运而生。从中央到地方的政府投资工程领域，代建制

模式在历经小范围试水“”取得一定成效后，进而逐步推广、铺开。

代建单位优势在于能够提供专业化的技术管理服务，协助委托方更好地进行

项目建设组织实施，当下，许多行政单位的主营方向都不在专业建设领域之内，

或是缺乏建设管理方面的技术骨干，或是在建管领域的人力配备不足，或是缺乏

成功的项目组织实施经验，一旦规划项目多起来、建设难度大起来，往往感到疲

惫不堪，使得项目建设陷入困境。代建制模式的出现满足了这一迫切需求，代建

单位提供了较为专业的技术咨询及管理决策服务，在方案规划、设计研讨、施工

管理等重要环节协助委托方层层把关，并在委托方与设计、施工、监理及建管机

构之间搭起沟通对接的桥梁，及时解决项目推进过程中出现的种种矛盾分歧。除

重大决策之外，一般的项目监管工作均由代建单位进行，这使得委托方能够集中

精力行使监督权和知情权，职业定位也从原来的全“能型项目建设运动员”转变为

精力充沛的“项目监管裁判员”，从而能更好地规划组织项目建设。

此外，代建制模式能够促成合同三方相互制约，防止三超“”现象及腐败问题

的发生，传统方式下政府行政机构对于非经营类项目的建设管理干预过多，频繁

提高建设使用标准，一些不必要的功能纷纷上马，贪大求全，加上原有概预算约

束的疲软，“三超”现象一时得不到有效整治，从而造成了政府资金的浪费及流失，

也违背了建设产品需满足经济实用原则的初衷。同时，一批腐败分子趁机钻空子、

大敛钱财，以至于某些政府工程领域沦为贪污腐败的发源地。而代建制模式就是

要在委托方、代建方、使用方三者之间建立起市场合约关系，以法律手段促使合

约主体间的权利、责任、义务形成刚性约束，从而使投资概（预）算等成为刚性

指标，在投资额度上进行严格控制，确保投资不失控；同时，代建制模式也引入

了市场机制，发挥了工程中介机构的作用，在一定程度上避免了政府行政机构过

多干涉项目实施的独权“”行为。

三、房地产管理模式和代开发模式定义和分类

、目前我国房地产管理模式大致分三类，第一是集团运营管理模式，集团进1

行前期定位、策划、制定各方面的工作，然后由项目公司实施；第二是项目公司

运营模式，企业将单个项目委托给以项目经理为首的经营班子，只在资金、定位

等关键方面进行控制性管理整个项目的运营主要靠项目公司来完成。第三是前两

种模式混合，集团与项目公司侧重点略有不同。

、房地产代开发制是指2