华润置地(01109.HK)开发利润率承压，经常业务是稳定基石.docx

其中：购物中心

669

798

963

1045

813

其中：写字楼

137

126

126

136

126

其中：酒店

67

73

83

78

77

三类资产收入（万方，包括减租）

174

170

222

115

107

同比

36%

-2%

31%

7%

41%

其中：购物中心

139

138

179

95

86

购物中心同比

38.1%

-1.3%

29.7%

10%

40%

其中：写字楼

19

19

21

10

10

其中：酒店

16

14

23

10

11

购物中心零售额（亿元）

1072

1137

1639

916

751

同比

45%

6%

44%

22%

39%

租售比

13.0%

12.4%

12.2%

12.5%

12.6%

四、资产负债表分析

有息负债（亿元）

1974.4

2300.4

2395.3

2511.3

2310.0

相比去年末增长

13.0%

16.5%

4.1%

4.8%

0.4%

融资成本

3.71%

3.75%

3.56%

3.24%

3.56%

扣预资产负债率

60.4%

59.0%

57.4%

56.4%

59.8%

净负债率

30.4%

38.8%

32.6%

33.6%

28.5%

现金短债比

204%

154%

149%

154%

187%

分档

绿

绿

绿

绿

绿

数据来源：公司年报，公司中报，

一、开发利润率承压，经常业务是稳定基石

华润置地24年上半年实现营收791.3亿元，同比+8.4%，归母净利润102.5亿元，同比-25%，核心归母净利润107.4亿元，同比-5%，核心净利率13.6%，高于23年2.5pct，低于23H1同期1.9pct。报告期内REITs上市贡献约16亿元业绩，剔除后的核心净利率为11.5%，略好于与23年（11.1%）水平。

图1：华润置地营收及同比 图2：华润置地归母净利润及同比

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

16 17 18 19 20 21 22 2324H1

营业收入(亿元) 同比（右）

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

350

300

250

200

150

100

50

0

16 17 18 19 20 21 22 2324H1

归母净利润(亿元) 同比（右）

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

数据来源：公司年报及中报， 数据来源：公司年报及中报，

开发业务方面，地产结算金额591亿元，同比+8.3%，结算面积345万方，同比

-10%，结算均价1.7万元/平米（接近21年销售均价），同比+20%，结算毛利率12.4%，

为2005年以来历史新低，同比回落4.6pct，开发毛利润73亿元，同比-21%，投资净收益14.2亿元，同比-26.9%，开发核心净利润52亿元，同比-19%，开发核心净利率8.8%，同比回落3pct但高于23年全年水平。开发业务对核心业绩的贡献占比首次降至50%以内（48.6%）。

图3：华润置地核心归母净利润分拆 图4：华润置地核心归母净利润率

300.0

250.0

200.0

150.0

100.0

50.0

0.0

13.0%13.6%

13.0%

13.6%

11.1%

24H1

23H1

60%

24%34%

24%

34%

43%

51%

40%

30%

20%

10%

0%

30.0%

25.0%

20.0%

15.0%

10.0%

5.0%

0.0%

22 23 24H1

开发业务（亿元） 经常性业务（亿元）经常性业务占比（右）

整体核心净利率 开发业务核心净利率经常性业务核心净利率

数据来源：公司年报及中报， 数据来源：公司年报及中报，

经常性业务：（1）投资物业及酒店收入114.7亿元，同比+7%，贡献毛利润82亿元，同比+7%，毛利率71.5%，同比提升0.2pct，核心净利润45亿元，同比+12.8%，核心净利润率39.3%，同比提升2.0pct；（2）轻资产管理及生态圈收入85亿元（轻资产管理59亿元+生态圈26亿元），同比+18%，贡献毛利润21亿元，同比+17%，贡献核心净利润10亿元（轻资产管理7亿元+生态圈3亿元），同比+23%，核心净利润率11.8%，同比提升1.1pct。

经常性业务（非开发）对于收入、毛利、核心净利润的贡献比例分别为25.3%、58.4%、51.4%，同比提升0.1、8.0、8.6pct，经常性业务整体收入增长9.0%，核心净利润率27.6%，同比提升1.3pct，抵消了开发业务利润率下行的压力，整体核心净利润率13.6%远超同行。

时间201920202021

时间

2019

2020