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小区物业管理制度

为规范小区维修基金的收取、使用及管理工作，根据有关规定，结合

小区物业管理实际情况，特制定本制度。

（一）基金用途

小区维修基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设

备大型维修、保养及更换的费用。

（二）基金收取

小区交付使用时，每一位业主都必须缴纳相当于其名下单元一个月管

理金额的小区维修基金，该基金不可退还，但可以在业权发生变更时，转

至新业主名下。

（三）收入管理

1、每一户业主按小区入伙时规定的时间缴纳。

2、本基金由公司收取，也可以由发展商代收后统一划入公司账户。

3、公司设立专门账户进行单独核算和反映。

4、在会计核算账务系统进行总账控制，并在电脑客户管理系统中

进行记录，同时应设置备查簿，登记各业主维修基金的缴纳情况。

（四）支出管理

一般情况下，公司不能动用维修基金。需动用维修基金，必须取得原

业主委托书及新业主产权证明资料，然后办理基金明细账户的变更处理。

（五）结存管理

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1、公司应根据小区运作情况，对本基金进行管理，尽可能让其保值

及增值。

2、公司应及时向业主反映其增减变动情况，在财务报告中予以说明。

3、其结余情况应每半年向业主公布一次，接受业主监督。

庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个

（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受

居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾

焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，

使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双

岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专

题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因

一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规

划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满

足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地

下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；

没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活

需求得不到保障。

二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、

单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务

全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家

庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，

他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管

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理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，

只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务

水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体

较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维

护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象

时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有

小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成

员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中

民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方

面，明显力不从心。

四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、

街道、社区、建