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××××项目可行性研究汇报

××××××企业

2月

目录

TOC\o1-3一、 项目总说明 1

二、 项目概况 1

三、 上地域域市场调研分析 1

四、 本区域和中关村区域写字楼联动性分析 2

五、 目标地块优劣势比较 4

六、 计划方案及建设条件 5

七、 建设方法和进度安排 6

八、 投资估算 7

九、 项目财务评定 8

十、 项目风险分析 9

十一、 项目评定结论 10

××××#项目可行性研究汇报

项目总说明

×××北区×#项目（下简称“×#项目”）由北京××××完成土地一级开发，属北区最终一块计划用地。为了论证我企业购置该地块进行二级开发可行性，结合搜集信息资料，编制本可行性研究汇报。

项目概况

×#项目在北京市××××北区，东距×××车站约300米。计划用地南侧为×××路，西临×××路，北侧为××××路，东侧为×××路。用地总面积36800平方米，南北长290米，东西宽约126米。计划总建筑面积44000平方米，容积率为1.8，拟建设为以生产、中试、办公为主智能化建筑。

上地域域市场调研分析

×××在海淀区中关村科技园区北部，关键行政区域为国务院界定上地高新技术信息产业基地。辖区总面积2.4平方公里，东以城市轻轨为界和清河为邻，西以上地西路为界和马连洼街道和东北旺乡接壤，南以上地南路为界和清河街道和东北旺乡相望，北以西北旺北路为界和东北旺二乡毗连。

经过十余年连续发展和积累，基地形成了规模、品牌、人才、投资环境等优势条件。600多家中国著名企业如IBM、PG、西门子、诺维信、三菱、联想、北大方正、清华同方、四通、神州数码等云集于此，上地信息产业基地已形成含有一定能量和联动效应科技产业链。现在入驻区内企业中70%属电子信息类产业；机电一体化产业约占20%；生物、医药及新材料等其它产业约占10%。作为中关村科技园区关键部分，上地已成为北京市有着较大影响力和较高著名度高新技术产业园区之一，成为中关村科技园区璀璨明珠和战士北京市高新技术化产业化窗口并吸引着世界眼光。

依据北京市“多中心”城市计划，上地因为其融居住和办公为一体区域特色，很符合成为“副中心”条件，连同回龙观区域一起在不远未来极有可能成为城市新“副中心”，这也给上地板块发展带来了一个机遇。

上地商圈现在写字楼较多，商业服务业用房较少。其中，写字楼很多是以科技企业总部形式出现，如四方集团大厦、科利华网络大厦、方正大厦、鲁能科技大厦等等，还有诸如金隅科技中心、金辉科技大厦、中关村创业大厦、钻石大厦、上地信息大厦、上地国际创业科技园、科贸大厦、实创大厦、上地南天大厦、东方电子大厦、辰光大厦、得实大厦、华胜大厦、康得大厦等等，这些写字楼大多以乙级为主。因为上地商圈企业以成长型科技企业为主，多数作为生产、研发基地，对高级写字楼需求较弱，所以，以乙级为主写字楼群落也比较符合市场需求。但多年来，为了适应快速成长科技企业，该区域新建写字楼25万平方米左右，以盈创动力为代表，不管从品质还是档次上，全部有了很大提升，已经逐步靠近甲级写字楼水平。

现在该区域商业服务业还相对不够完善，密集居民区相对较少，基础属于办公型区域，在下班以后，会有一个人去楼空感觉。所以本项目假如设配套商业，面积不宜过大，除非针对写字楼办公区域特殊需求商业服务业。

上地域域和中关村区域写字楼联动性分析

据中关村不动产商会筹委会相关数据，从截至到现在为止，中关村写字楼租价指数展现一路下跌态势。现在关键区写字楼供给量足以支撑到：中关村写字楼供给量在是532万平方米，增加到616万平方米，约720万平方米，将达成800万平方米，估计为860万平方米，展现连年递增趋势。因为供给量关键集中在中关村地域，该区域现在空置率上升最为显著，达成了33.2%。

从某种意义上说，中关村写字楼市场窘态成全了上地写字楼市场。当“村内”写字楼过于集中，环境过于嘈杂，困局短时间难以突破时候，部分企业将眼光转向了村外。伴随四通、联想等大型IT企业总部纷纷迁入中关村以北上地地域，该区域角色也正在向中关村科技园“新中心”转变，一时间，“村外风景独好”成为了业界人士共识。

上地信息产业基地在中关村科技园区海淀园中部，属中关村科技园区第一发展组团，分为南北两区，南区占地1.81平方公里，经过多年建设，完工面积104万平方米，进驻高科技260多家；北区总征地积51.5公顷，计划面积43.93公顷，工业用地28.94公顷，估计总建筑面积53.07公顷。

基地内已建成了上地南路、学清路等五条横向交通线和上地东街等三条纵向交通线。同时，在公共交通方面，地铁13号线存在也使该区域形成了立体网状交通体系，地铁十号线和四号线将延伸到中关村地域，该地域交通已经有很大改善和提升，含有了成熟商务