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售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

“不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于先销售后承租、同时给予一定比例租金回报，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦解套的漫漫征途，如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。

一、关于售后返租，您知多少？

1、售后返租优劣势与适用性分析

特征

客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等

发展商一次性返数年租金降低首付

返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报

收益方式

销售收入；快速销售、回笼资金

优势

投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感

分割灵活，客户层面广

劣势

实际租金收益不能满足返租所需，政策限制

适用类型

主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

二、售后返租操作风险及规避技巧

A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险

差价补贴

风险

大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低

发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距

发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金

大商家经营

不良风险

在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金

发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大

规避方法

由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：

发展商首先需判断自身资金的使用效率

如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已

优势

在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴

劣势

这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性

难点

商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主

小业主作为商铺的投资者而存在

发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者

B、返租期满后产权分散风险

从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：

返租期满后产权分散风险

分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾

虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题

大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值

两个

基本点

发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性

小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益

两个关系

发展商与小业主的承包经营关系

大型商家与发展商的承租方与出租方的关系

规避方法

规避方法

成立业主委员会

业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系

通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益

可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长

业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营

前期分割规划充分考虑经营需要

合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用”

返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商

大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾

选择实力雄厚的知名商家

知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强

针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系

社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障

重视商业管理公司扮演的角色

以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。

三、售后返租型商铺租金回报率计算方法

1、计算