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本资产评估说明依据中国资产评估准则编制
深圳市天健地产集团有限公司拟进行参
股事宜所涉及的深圳壹创国际设计股份
有限公司股东全部权益价值评估项目
资产评估说明
深国众联评报字（2019）第2-0725号
此为二维码防伪标志，内含
本报告估值主要信息，建议
报告使用方查证核实
国众联资产评估
土地房地产估价有限公司
二○一九年四月十日
中国·深圳
深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜所涉及的
深圳壹创国际设计股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
目录
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明1
第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明2
第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明3
一、评估目的3
二、评估对象和范围3
第四部分：资产清查核实情况说明7
一、资产清查核实内容7
二、影响资产核实的事项及处理方法8
三、资产清查的过程与方法8
四、资产清查结论11
第五部分：资产基础法评估技术说明13
一、流动资产评估技术说明13
二、非流动资产评估技术说明18
三、机器设备评估技术说明26
四、固定资产-房屋建筑物评估技术说明32
五、负债评估技术说明43
第六部分：收益法技术说明47
一、评估对象47
二、收益法的应用前提及选择的理由和依据47
三、评估假设及限定条件48
四、企业经营、资产、财务分析49
五、收益法评估思路87
六、评估计算及分析过程89
第七部分：评估结论及其分析117
一、评估结论117
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因118
深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜所涉及的
深圳壹创国际设计股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部
分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
1
深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜所涉及的
深圳壹创国际设计股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由资产评估委托人——深圳市天健地产集团有限公司和被评估单位—
—深圳壹创国际设计股份有限公司撰写并盖章，详细内容见附件1。
2
深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜所涉及的
深圳壹创国际设计股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明
第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明
一、评估目的
深圳市天健地产集团有限公司拟进行参股事宜，本次评估系为该经济行为所涉及
的深圳壹创国际设计股份有限公司于评估基准日时的股东全部权益价值提供参考，该
经济行为已获得深圳市天健（集团）股份有限公司2018年第34次《领导班子会议纪
要》批准。
二、评估对象和范围
（一）评估对象、范围
本次评估对象为深圳壹创国际设计股份有限公司于评估基准日的股东全部权益价
值。
股东全部权益账面金额人民
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