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沁芳苑写字楼营销方案

项目定位（高举中打）

形象定位（高端形象）

主要竞争项目分析：

中央商务大厦

紫金大厦

东钰大厦

颐龙湾综合大楼

项目位置

交通状况

项目体量

户型划分

外立面

停车场

品牌影响力

口碑

回顾市场竞品，通过项目位置、交通状况等指标的横向对比，可以得出：本项目入市必须走高端形象的路线。

产品定位（中高端产品）

现在市场上的写字楼产品都是在3甲以上，产品配套齐全，基于目前项目所处位置，根据项目各项指标，以及对市场现有写字楼产品的分析，本项目产品建议：差异化的中高端产品。

客群定位。（中端客户）

长治市现处于经济发展的快速阶段，大型的国有企业和合资企业基本上都有自己的办公楼，而近几年以第三产业为主的中小企业也正大量的出现，但是始终没有合适的产品能够符合自己的办公要求，根据市场调查看出有写字楼办公需求的：

公司类型

以中小型的私营企业为主

公司人数

以10—50人为主

需求面积

以60—300平米为主

承受总价

以50—200万元总价为主

像这类型的公司，现在很多都在使用住宅或公寓性质的房子来作为自己的办公地点，具有一定的实力，但是对使用成本和租金等比较敏感，同时对办公环境的改善也很迫切，所以，我们的主力客户群定位为：成长型的中小民营企业。边缘客户主要为：外地企业办事处或机构、草创行的企业以及投资客。

项目卖点梳理

未来城北发展的核心区域

交通十分发达

停车位充足

高绿化率，环境更优雅

精装大堂，高速电梯

商务配套齐全

贴心物管服务

智能化

会议中心

采光充足，节能型办公

配套齐全、贴心物管、智能化的生态商务办公标杆

面子——形象工程！企业的第一需求。入驻，为了办公环境的改善，更重要的是他们的面子，高档写字楼里办公，以为着企业身份与地位的提高，昭示着企业形象的提升！

场子——产品素质！企业的第二需求。在企业得到形象上的心理需求后，开始要求其办公设施的硬件条件的改善，办公效率的提高，工作的舒适性，很大方面决定于写字楼产品品质基础，因此，写字楼硬件配套的优越亦是中大型企业客户参考的标准！

圈子——阶层对位！企业的第三需求。物以类聚，人以群分，企业对环境的要求除了硬件配套和形象的支撑，亦在软性环境，为工作圈的企业素质提出要求。

案名建议

高新创业大厦

高新（区域属性）：项目位于高新产业开发区，案名上市后会给受众以直接的地理位置以及产业性质的指引。

创业（企业属性）：直面客群，意指中小企业以及成长型企业的聚集地，创业的梦想与激情都可以在这里实现。

三、营销排期：

整个销售周期合计12个月，共分为四个阶段，销售率100%。按照销售均价8500元计算，本项目案值为1.36亿元。

推广策略核心——点面结合先小后大

点：在市区、高新区竞争对手密集点，要有我们的声音

面：英雄路商业圈、八一广场、太行西街和城北西街沿线，是我们的核心地盘，必须覆盖

小：从现实资金考虑，前期锁定区域内买家

大：如回款有利，则考虑扩大覆盖面，拓展买家

推广策略核心——四步走战略

第一步：形象亮相，叫响投资概念（铺垫期）

第二步：热炒投资概念，品质同时展开（开盘期）

第三步：加温投资概念，同时积极蓄积自用型客户(持续期)

第四步：加温品质概念，同时积极 维护老客户关系，形成良好口碑效应（清盘期）

阶段分解

第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期）

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

时间节点：2014年6月10日——2014年9月1日

拓客目标：100组

推广主题：高新中央商务新地标——高新区首席中央商务写字楼

广告诉求：高新首席/中央/商务地标

策划点：售楼部亮相，世界眼光看中央商务写字楼

Sp活动配合：售楼部亮相——告知市场小型活动月——炒热市场

活动一：开工典礼活动二：名车、名品展会

活动三：中西餐饮会、音乐会

促销活动：意向会员等级（设置一定门槛）

营销手段：直销、直投、陌拜、DS

推广渠道：户外、电视、公交站牌、海报、户型单页、现场看板

导入期活动综述

活动宗旨：充分展示本项目为高品质、高新中央商务，树