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房地产估价2.3房地产价格基本理论主讲人：李婷
2.3.1地租、地价理论1.马克思主义地租理论2.现代西方经济学有关地租、地价理论的研究2.3.2区位理论1.区位理论概述2.区位论2.3.3劳动价值论1.欧洲古典经济学劳动价值论2.马克思价值理论的基本观点2.3.4供求理论1.房地产市场供给2.房地产市场需求3.房地产市场供给与需求平衡2.3.5补偿理论1.补偿理论的内涵2.补偿理论在房地产价格中的运用2.3房地产价格基本理论
1地租理论2区位理论3其他理论：劳动价值论；供求理论；4补偿理论；补充：城市化理论；周期性发展理论；城市规划理论2.3房地产价格基本理论补充：房地产估价的理论基础
1地租的概念2级差地租3绝对地租4垄断地租5建筑地段地租2.3房地产价格基本理论2.3.1地租理论
①地租理论是地价评估的基础。②绝对地租是土地价格存在的根源。③级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素，是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据之一。地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。④地租理论指导城市地价分布。2.3房地产价格基本理论2.3.1地租理论的应用
1区位的有关概念区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。2农业区位理论农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯·杜能创立的。农业区位理论的主要内容杜能圈杜能农业区位理论的主要贡献2.3房地产价格基本理论2.3.2地租区位理论
工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔弗德·韦伯。工业区位理论的假设条件运输费用对工业区位的影响劳动成本对工业区位的影响集聚因素对工业区位的影响韦伯工业区位理论的主要贡献2.3房地产价格基本理论3工业区位理论2.3.2地租区位理论
中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒在其《德国南部的中心地》一书中提出的。(1)中心地理论的基本概念①中心地②中心地职能③中心性④需求门槛⑤商品销售范围2.3房地产价格基本理论4中心地理论（2）克里斯塔勒的中心地理论①假设条件②六边形市场区③市场等级序列④市场网络的基本类型（3）中心地理论的主要贡献2.3.2地租区位理论
①区位条件是不动产估价考虑的首要因素②宏观区位的差异导致城市间不动产价格的差异③区位理论是城镇土地分等定级工作的依据④区位理论是市场比较法的理论依据2.3房地产价格基本理论5区位理论的应用
（1）成本法估价成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。（2）房屋拆迁估价在房屋拆迁活动中，对所拆迁房屋及其占用土地进行评估，以确定对原房地产所有者的补偿标准。现有的拆迁估价主要包括两部分：房屋成本价格、土地区位价格（基准地价）。其中对房屋成本价格的估价，就体现了补偿原理的运用。2.3房地产价格基本理论补偿理论在房地产价格中的运用
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