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2022 年房地产估价师《理论与方法》试题及答案 (必威体育精装版) 1、[试题]房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征 收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋 的价值，其价值时点应为( )。 A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日 【答案】A 【解析】本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为 房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋 的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋 征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材 P163。 2、[试题]下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场 价格上升的是( )。 A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率 【答案】C 【解析】本题考查的是制度政策因素。选项A 降低贷款利率，将降 低开发成本，可以导致价格下降;选项 B 增加有效供给，结果是价格的 下降，这是供给规律作用的结果;选项 D 提高购房者贷款利率，将导致 需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本降低，需求 增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺 激投资导致价格上升。参见教材 P137～139。 3、[试题]成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来 求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格， 不能用于评估局部房地产的价格。( ) 【答案】× 【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也 是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价， 再进行修正调整。参见教材 P286。 4、[试题]根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方 法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有 ( )。 A.单位比较法 B.市场提取法 C.分解法 D.工料测量法。E,指数调整法 【答案】ADE 【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑 安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调 整法。市场提取法，是求取“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑 物折旧的时候采用的方法。参见教材 P305。 5、[试题]设立地役权通常会使( )。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是 指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产， 以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权 人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地 役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。参见教材 P52。 6、[试题]某宗房地产开发用地的面积为 8000 ㎡，容积率为 3，市 场价格 (楼面地价)为 1800 元/㎡，受让人需按照受让价格的 3%缴纳契 税等税费，则土地成本为()万元。 A.4320 B.4449,6 C.1440 D.1483,2 【答案】B 【解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449,6(万元)。 7、[试题]在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可 修复的功能落后。 ( ) 【答案】× 【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是 可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的 缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材 P312。 8、[试题]下列做法中，体现一致性原则的是( )。 A.为同一估价目的，同一房地产信托投资基金物业在不同价值时点 的价格或价值评估 B.为同一估价目的，不同房地产信托投资基金物业在同一价值时点 的价格或价值评估 C.房地产抵押价值评估 D.为财务报告服务的房地产价值评估 【答案】B 【解析】本题考查的是一贯性原则和一致性原则。一致性原则是指 为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应 采用相同的