房地产项目前期的市场调研.docxVIP

房地产项当前期的市场调研 房地产项当前期的市场调研 目标: 客观全面认识地区社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。 原则： 客观系统的态度进行检查和剖析。 研究方法： 以事实和数据进行剖析说明和提炼，以科学的方法预测。 研究内容： 1．域社会经济发展现状和前景概括 2．总体规划对项目发展的影响（剖析项目与城 市发展的关系） 3．位条件及其对项目发展的影响（剖析项目与现状城市各功能区的关系） 4．大型设备现状和建设对项目发展的影响（剖析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设备的关系） 现状及周围环境剖析评论（剖析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响） 检查方法： 一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料 1.年鉴 2.统计年鉴 3.建设年鉴 4.房地产年鉴 5.市志 6.《地区十五计划及社会经济发展战略》 7.新近报批国务院的总体规划 8.项目所在区分区规划 9.项目周边城市建设项目的文件和规划 二、与权威人士访谈 1．政府部门 2．规划局、规划设计院规划设计师 3．建委、领土局部门干部 4．管局、房地产交易信息管理中心干部 5．要报社城市建设、房地产专栏记者 6．房地产行业协会或学术机构专业人士 7．司主要楼盘的开发领导 8．他值得介绍的专业人士、机构 资料剖析提纲及需解决问题 一、城市社会经济发展概略 1．经济状况 用地及人口规模 经济发展水平、增长速度 产业构造及各产业发展水平 经济发展政策、计划和规划 从历史发展过程，从区内区际比较反应出地区经济特点，以认识项目开发的宏观经济环境背景。 2．城市建设 基础设备建设情况 建筑业与房地产业 经过横竖向比较剖析，认识城市房地产业发展水平和趋势。 3．金融业发展状况 居民存款总额及人均指标 银行用于房地产开发贷款 居民购房贷款情况 目的：认识金融业发展水平和对项目开发的影响。 4．居民生活水平 社会谈品零售额 人均年可支配收入 居民消费恩格尔系数 人均居民居住水平 认识居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。 二、城市规划建设对项目发展的影响 1．城市总体规划 2．项目所在地分区规划 3．重要市政建设项目 目的：剖析项目地块的区位价值和发展潜力。 4．土地市场发展状况 土地供给及使用情况 用于房地产开发的土地供给与使用状况土地供给方式及制度 未来几年内土地供给量预测 现行有关房子土地管理政策法例、房地产市场规范概括 目的：评估土地市场的供求及管理情况，以把握房地产项目开发环境。 房地产市场剖析 一、房地产市场发展历程、现状和趋势 历史及现状各类物业供求总量和散布 供给产品特点 成交特点 市场发展特点 目的：把握当地房地产市场发展水平、阶段以及趋势，认识市场主要特点。 二、有关市场及典型案例详尽剖析 1.确定有关项目和有关地区 2.当前供给量及后续供给情况 3.价钱及趋势 4.产品特点：价钱、户型、规划设计、装饰风格、 配套设备、环境等要素 5.成交特点剖析：成交比率、价钱、成交产品剖析、付款方式等要素 6.买家剖析：自己特点及购置动机 7.营销卖点、推广观点及策略 8.成功或失败案例剖析：区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验剖析 目的：把握竞争环境，认识地区市场容量、价钱、买家特点，并透过现状供给和成交情况找到项目时机。认识竞争者产品和开发策略以寻求差别化和更优的市场定位。 三、消费者行为和特点剖析 消费者特点和需求细分 消费者特点剖析：年纪、家庭构造、收入、职业、根源等要素 消费者需求检查研究 消费者社会文化生活形态剖析和研究 目的：认识消费者经济承受能力，在户型、面积、环境、物业管理和配套设备等方面的需求，细分市场，以求正确的市场定位。 对项当前期市场调研的商讨 房地产市场检查研究方法 目标：客观全面认识地区房地产行业特点及走势、产品特点、竞争特性、需求特性及走势，进行产品差别化剖析，为项目的定位提供市场依据。 原则：客观系统的态度进行检查和剖析，加感性地认识剖析和评论。 研究方法：资料查问，实地考察，资料剖析相联合，在事实和数据的基础上进行剖析、总结和提炼。 检查研究内容： 1．房地产市场总体供给及吸纳情况 2．房地产发展市场特点 3．有关物业供求状况 4．产品特点 5．市场活跃地区特点 6．可比项目个案研究 7．消费者特点及生活形态剖析 8．现状房地产市场营销和推广方式及特点 （一）房地产市场检查方法 目的：从市场供给的量、质剖析产品特点，认识市场开发水平和竞争态势，从供给产品中剖析需求特点，为项目产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统。 ——找出近期供给产品中代表最高开发水平的要素和打破点 ——掌握主流消费者根