小区物业服务方案.docx

XX小区物业服务方案 第一章 本物业管理项目的管理特点 一、物业概况 XX小区坐落于XX经济技术开发区12大街号12号。 小区占地面积：47337.00㎡，容积率：2.89，绿化率：30%，建筑密度：35%，总建筑面积：100084㎡，由多层1-10幢，小高层11、12、13幢，14、15幢综合办公楼构成，合计15幢楼宇构成，形成半封闭式商住小区。 配套设施有美食广场、小区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。 配套设备有电梯7部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。 二、本物业项目管理的重点和难点 通过我司“XX小区”项目多次研讨、分析与论证，现就小区物业管理中存在的重点、难点以及处理方案、措施列举如下： 消防管理 “XX小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防原则，配置了先进、完善的自动消防系统，使防火、灭火技术到达了一种较高的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作，若消防设施得不到良好的维护管理，秩序维护制度不贯彻，业主（租赁/使用人）防火意识淡薄，火险隐患就仍然消除不了。违章动火、用电等现象，仍然是高层建筑发生火灾的重要原因，因此，导致高层建筑火灾的重要原因还是人的原因。结合我司对其他高层建筑小区消防管理经验，对好小区的消防工作我司将采用如下措施： 严格按照有关消防法规的规定，对项目消防系统（包括：自动消防系统、消防箱、灭火器材等）进行全面的检查、测试，及时修复系统所存在的故障； 建立防火规章制度，由物业服务中心与小区业主（租赁/使用人）签订《消防责任书》，并实行必要的奖罚措施； 建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主（租赁/使用人）共同参与的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系； 常常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除区域内的火险隐患； 定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行负责人制度，保证消防设施时刻处在良好状态。 对小高层建筑存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我们将重点关注分割中对消防原因的考虑；严格按照国家有关消防法规审查有关图纸；力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸审核阶段，为后来的消防管理发明有利条件。 对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，服务中心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关，并规定企业向业主单位提出有关申请。同步，对消防通道门的钥匙管理采用分人分岗制，消防通道门钥匙将同步寄存在宿管员及消控中心，保证紧急状况中能迅速打开消防通道门。 秩序维护管理 秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主（租赁/使用人）所关注的工作，必须做到万无一失。由于小区存在四个出入口；小区与周界围墙较矮；美食广场及网吧的对外开放等原因，轻易发生外源性滋扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。针对小区的物业特点，我们准备采用全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员辨别为访客、闲杂人员等，严格采用“来访登记、住户签单”的管理控制手段来控制人员的进出；实行区域性人员出入的限制性管理；深入完善周界防护设施；在车辆、物品出入管理上采用“临时出入证”审查制度，无合法手续任何车辆、物品均不予放行，以保证车辆、物品出入的秩序维护。 机电管理 小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主（租赁/使用人）正常生活、工作的最主线条件。对设备加强平常的维护保养，则是保障设备一直处在良好运行的重要手段。 我司在对中高档物业的管理实践中，积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在对本小区管理过程中我司将根据2023年度小区集成提高改造计划的顺利实行，移植先进的设备管理模式，并根据小区设备的实际状况制定一套符合本小区设备维护保养规定、行之有效的管理制度，到达设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此，我司拟采用如下管理机制： 定人定机机制：将重要的机电设备的管理责任分派给详细的工作人员，把该设备的状态与该员工的绩效考核联络起来，以保证设备的正常运行状态。 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到精确及时，以保证小区所有机电设备的正常运行； 不均衡管理：针对小区业主（租赁/使用人）的工作时间合理安排设备的维护保养，基本做到不影响业主（租赁/使用人）的正常生活、工作和学习，真正实现我企业倡导的“零干扰服务”。 （四）节能降耗 综合办公楼和高层建筑小区每天的运行成本很高，能花费用居高不下，将会给业主（租赁/使用人）带来较沉重的承担；在保证小区物业管理收费水平不高于同档次物业的收费原则的前提下，通过有效的节能降耗措施减少费用成本，以保证小区高水准的管理服务及小区各项使用功能的实现。 1.电能的降耗：在保证光照度的前提下，合理设置照明设备（如：节能灯、触摸开关、声光控开关等）最大程度地减少电能的损耗。 第