房地产开发与经营课件.pptxVIP

房地产开发与经营;第一章 绪论;1.1 房地产开发与经营及其特点;房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 ;房地产开发与房地产开发经营;1.1.2 房地产开发与经营的特点;1.2 房地产开发与经营形式和内容;1.2.2 按经营范畴分类;（一）投资决策分析阶段 投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的一项工作，即通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。 1.投资机会选择： (1) 投资机会寻找 (2) 投资机会筛选 ;（二）项目定位 房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。 主要工作是： 进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、产品分析等。;（三）前期工作阶段 前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。 主要工作是： 获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现场的三通一平、工程项目的招投标等等。;（三）开发项目的建设实施阶段 项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。 主要工作是： 1.选择施工企业 2.组织施工 3.工程监理 4.项目的竣工验收;（四）房屋租售阶段 实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。 （五）物业管理 物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。;第三章 房地产企业;学习目标;3.1 房地产企业概述;3.1.2 房地产企业的类型;;; 居间：所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。 代理：代理是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。 ;城镇集体所有制房地产企业 国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司 合伙制房地产企业 中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业 ;3.3 房地产企业的设立与资质等级管理;3.3.2 房地产估价企业的设立及资质等级管理 ;一般组织结构 现代组织结构设计;4.1 土地储备和一级开发项目;房企参与土地开发储备开发的盈利模式;固定收益模式;分享土地出让金;分享土地增值收益;一二级联动;; 房地产转让的其他合法形式包括：（1）将房地产作价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债；（5）法律、法规规定的其他情形。 ;;第五章 房地产项目用地的获取;;;;;第六章  房地产市场调研;学习目标;市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。;房地产市场调研的特点： ;6.1.2 房地产市场调研的重要性;1.市场宏观环境状况 政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等 经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等 社会文化环境：包括居民受