永乐城项目营销定位方案.pptxVIP

会计学1永乐城项目营销定位方案 永乐城项目营销定位方案2014.6.30第1页/共35页 市场分析项目分析项目SWOT分析项目定位广告语提炼目录第2页/共35页 市场分析第3页/共35页 城市发展分析 乐昌是我省的“北大门”，是粤港澳辐射内陆腹地战略通道中的“桥头堡”。 至乐昌高铁站建成后，从广州到乐昌只需1小时，深圳到乐昌也只需1个半小时。加之2014年将建成通车的广乐高速韶关—乐昌坪石段， 将实现与京港澳（京珠）高速的接驳，高铁乐昌东站的服务半径将辐射粤北、湘南和清远的连（州）阳（山）地区，服务人口将达200万。这些，都将使乐昌的交通区位优势提升到一个新的层次。 武广高铁乐昌东站建立后，将使乐昌融入珠三角和长株潭城市群的重要节点，对乐昌城市发展提速，增加城市吸引力。为未来房地产市场的持续繁荣提供保障乐昌高铁站及广乐高速的投入使用将提速城市发展，增加城市吸引力，经济的发展人口的增长将使房地产市场持续繁荣。第4页/共35页 乐昌近6年住宅成交情况（09年—14年6月25日）市场需求量逐年快速增长，2012年销量达2403套，同比11年增加一倍，2013年增至3001套（市区约2300套），同比增加25%，预计今年全年成交量将比去年略增；房价在10、11年呈快速增长之势，12、13年增长较为缓慢，近2年市场不景气导致价格上升阻力较大，与韶关市区房价走势基本同步。目前乐昌房价在韶关各郊区县中处于中下水平，未来上升空间较大。曲江（3411元/㎡），乳源（2970元/㎡），仁化（2938元/㎡），南雄（3663元/㎡），始兴（3815元/㎡），翁源（3092元/㎡），新丰（3622元/㎡）。市场需求分析年份总套数总面积（㎡）均价（元）套均建面（㎡）20095977334019221232010145419223122201322011125815464728471232012240328976330631212013300138038931801272014 （1月—6月25日)14631822973261125第5页/共35页 乐昌市区主要在售楼盘2014年上半年（截止6月25日）销售情况表楼盘套数均价乐昌碧桂园3774270兴业茗居1702970百信花苑1553257乐昌城市广场1193476宏福家园773243万佳雅园772588金生圆小区512593福园·阳光住宅小区432887东方家园363520富庭雅苑富雅楼212459红岭峰景商住小区43042市场需求分析成交量最大的4个楼盘为：乐昌碧桂园（377套，品牌项目，均价为4270）、兴业茗居（170套，城市中心地段、项目形象较好，均价为2970元/㎡）、百信花苑（155套，形象较好，居住环境较好，均价为3257）、城市广场（119套，城市中心地段，配套齐全，均价为3476）。大部分楼盘价格与去年基本持平，城市广场价格明显下降。乐昌逐步进入大盘时代，大社区、大配套、大花园项目更受客户青睐，在市场竞争中明显处于优势。中小楼盘只能以低价位抢夺低端客户。第6页/共35页 空置时间空置房总面积空置房总套数平均面积空置一年以下（含一年）298316㎡2540117㎡空置一年至二年（含二年）145291㎡1139128㎡空置二年至三年（含三年）44145㎡334132㎡空置三年以上（不含三年）124259㎡874142㎡ 整体市场待售套数达4887套（含乡镇），待售面积612011㎡，各楼盘货源囤积情况严重，消化压力较大，各楼盘竞争越来越激烈。市场存量分析第7页/共35页 市场客户分析楼盘类型具体楼盘客户分析外围大盘碧桂园以市区客户为主，乐昌西部各乡镇客户为辅宏福家园市区铁路以北区域及乐昌北部乡镇客户东方家园市区偏北区域客户为主，乐昌北部乡镇客户为辅百信花苑河南区域客户为主，乐昌西部乡镇客户及市中心区客户为辅中心区项目城市广场、兴业茗居等市区客户为主，乡镇客户为辅我们的客户在哪里？作为一个超级大盘，我们不能将自己的目标客户锁定在狭小的区域！我们要跟中心区楼盘抢夺市区客户；我们要跟东方家园、宏福家园抢夺市区偏北及北部乡镇的客户；我们要跟碧桂园、百信花苑抢夺河南及西部乡镇的客户；我们该如何做？第8页/共35页 项目分析第9页/共35页 项目基本指标（北区指标）u总建筑面积：441360㎡u住宅建筑面积：316130㎡u商业建筑面积：23770㎡u容积率：≤4.16u建筑密度：≤35%u绿化率：≥35%u总户数：2948户整体：占地超30万㎡，建面140万㎡，超大型项目第10页/共35页 项目地段交通分析永乐城目前的市中心区未来的市中心区往高铁站往广乐高速项目坐落于人民南路旁，目前市中心区南侧，距离最繁华的市中心仅数百米，处在城市的门户位置，是城市发展的方向，