房地产成本管理tianajia.pptVIP

如何优化成本的管理流程尽量减少我们无效的成本？--案例 一.场地竖向标高设计 2. 原因分析: 土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。 3.经验及教训： 各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。 例一：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已经按分割的房间销售出去，但竣工时确没有隔墙。工程部解释是按消防部门要求没有做隔墙，从而造成销售底商时没有及时告诉销售部门。 例二: 某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和部分安装,施工方提出高达50万元的索赔费用. 例三：户型改了，未通知销售…… * 第二十九页，共三十三页。 如何优化成本的管理流程尽量减少我们无效的成本？--解决思路：加强前期设计控制和专业协调 如果各专业在前期阶段介入方案不够,如销售、项目、物业、工程等，将不得不在后期投入数倍的精力和成本来弥补各专业之间的平衡！ * 第三十页，共三十三页。 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 房地产成本管理经验分享 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华 2009年4月 * 第一页，共三十三页。 内容 淡市下房地产成本管理新挑战 淡市下房地产企业成本管理新思维 如何从管理角度有效控制成本 * 第二页，共三十三页。 毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间 一季度 二季度 三季度 四季度 商品房预售面积景气指数 66 89.7 67.4 92.6 商品房销售价格景气指数 111.1 111.2 95 77.3 * 第三页，共三十三页。 虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早 宏观环境 需求 供给 宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观 ？ 房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑 07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力 * 第四页，共三十三页。 降价销售成为不可阻挡的市场潮流 客户与产品 成本控制 进度质量成本 的平衡 房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言 ？ 消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，成本控制将变得前所未有的重要 再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战 开发商感言：降价还是硬道理 * 第五页，共三十三页。 房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争 资源的竞争 产品和客户的竞争 运营能力的竞争 产品实现过程 设计管理 采购管理 工程管理 营销管理 客户服务 土地获取和项目论证 项目策划管理 成 本 管 理 资源 客户 运营 * 第六页，共三十三页。 快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，成本控制将具有战略意义 * 第七页，共三十三页。 内容 淡市下房地产成本管理新挑战 淡市下房地产企业成本管理新思维 如何从管理角度有效控制成本 * 第八页，共三十三页。 成本管理新思维---三大转变 从乙方挖潜到 客户挖潜 从后端控制到 前端控制 从成本核算到 成本控制 房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品 房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制 在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制 * 第九页，共三十三页。 从客户价值到成本控制—不同需求的客户其关注点是不一样 * 第十页，共三十三页。 从客户价值到成本控制—企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且成本极高的表现 置业次数与购房动机 * 第十一页，共三十三页。 从客户价值到成本控制—客户的需求是可以排序，在一定的成本约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要 绿色标出是最重要的因素, 黄色标出次重要的因素, 购房预算不同的人, 对因素的重要性排序略有不同. 在购房预算较高的人群中, “造园形式”, “教育配套”和”高尔夫球场”相对重要. 而”物业管理模式”相对重要较低 * 第十二页，共三十三页。 从客户价值到成本控制—将需求转化为产品语言 标准化 产品体系 空间尺度 功能组织 部品性能