XXXX年3月房地产新政影响报告政策解读30页思源.ppt

新政影响报告—— 2011/3/1 第一页，共三十一页。 内容框架 宏观环境 1 新政解读 2 市场变化 3 应对策略 4 第二页，共三十一页。 宏观环境 美联储新一轮量化宽松政策在国际金融市场引起连锁反应，商品期货市场全线上扬。美元的“溢出效应”加剧了国际通货膨胀压力。印度、中国、巴西等新兴经济体国家物价均出现大幅上涨。 中国香港、印度、巴西、韩国、俄罗斯等国家均受到游资冲击，由于国内严格的资金管理，国际游资对中国经济还未造成过大影响，但从游资流入方向和资金推高房地产等行业的情况来看，已经到了“令人警醒的时点。” 国际经济状况 1 国际经济政策出现分化，货币增发，热钱涌动，物价上涨，通胀压力增大，中国经济面临外部严峻挑战。 第三页，共三十一页。 2 国民经济状况——CPI 宏观环境 由於官方调整了2011年CPI的权重，中国1月CPI同比上涨4.9%，环比涨幅约在0.9%，低於市场的普遍预期。PPI比去年同月上涨6.6%。 CPI仍在较高位运行，物价的高企推升了加息预期。预计年内将有2-4次加息，加息幅度50-100个点。 第四页，共三十一页。 2 国民经济状况——货币供应 宏观环境 1月末，广义货币(M2)余额73.56万亿元，同比增长17.2%。人民银行计划全年增长率为16%，新增约7万亿贷款。 由于2009年对国际经济的预判，大量增发货币，致使货币供量过剩，加剧通货膨胀预期。 第五页，共三十一页。 2 国民经济状况——新增贷款 宏观环境 2010年新增贷款约8万亿，流向以房地产行业为主的固定资产投资领域。 央行数据显示，2010年12月份，人民币贷款增加4807亿元，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，超过7.5万亿元的调控目标。中长期贷款6.5亿元，说明资金大部分流向了固定资产投资和购房信贷方向。 第六页，共三十一页。 2 国民经济状况——国房景气指数 宏观环境 2010年全年房地产投资处于景气区间，但受政策影响，下半年出现明显回落。 房地产景气指数自2009年3月出现反转，并进入景气区间，但在持续了一年时间后受政策影响出现快速下滑。 第七页，共三十一页。 宏观环境 十二五规划中的房地产行业 3 房地产行业 十二五”期间全国住房建设总量较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。 开征持有环节税，房产税已纳入房地产十二五规划。 确立“民生型支柱产业”的基本定位，构建稳定合理的房价形成机制。 将住房保障建设纳入法制化轨道。 第八页，共三十一页。 宏观环境 宏观环境总结 4 国际 经济 国内 经济 国内 政治 国际经济大环境形势严峻； 国内货币供应量过剩，央行正在加紧回收流动性； 房地产行业信贷政策进一步从紧，开发贷和购房贷均受限制； 国内抑制房价呼声甚高，促使国家出台严厉政策严控房价上涨。 第九页，共三十一页。 内容框架 宏观环境 1 新政解读 2 市场变化 3 应对策略 4 第十页，共三十一页。 新政解读 新国八条 第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。 第四条：强化差别化住房信贷政策。 第六条：合理引导住房需求。 第二条：加大保障性安居工程建设力度。 第五条：严格住房用地供应管理。 第一条：进一步落实地方政府责任。 第八条：坚持和强化舆论引导。 第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 1、抑制需求 2、增加供给 3、预期管理 4、加强对地方政府约束 新国八条重点从四个角度对市场进行调控。 新国八条政策内容 1 第十一页，共三十一页。 总的来看，新国八条在信贷、限购、征税要求上更严 调控关键点对比 2011.1.26 调控措施表述 2010.9.29 调控措施表述 二套房首付比例 首付款比例不低于60%。 严格执行首付款比例不低于50%。 非本地居民购房 拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 限购 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。 对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 税费 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内