土地合同的签署与履行培训教材.pdf

培训教材 投资中⼼培训教材 ⼟地合同的签署与履⾏ 本章主要是从房地产企业⼟地合同的具体操作层⾯上加以阐述，并针对⼟地 项⽬拓展过程中与⼟地合同有关的内容及注意事项进⾏说明，各节中明确了⼟地 合同的基本内容、合同签署与履⾏的具体管理⽅法，以及与⼟地合同相关的重要 注意事项等等。 第⼀节 ⼟地合同的基本内容 9.1.1 ⼟地合同的概述 9.1.1.1 ⼟地合同的定义与作⽤ 合同，是平等主体的⾃然⼈、法⼈、其他组织之间设⽴、变更、终⽌⺠事权 利义务关系的协议。⽽我们所指的⼟地合同是平等主体的当事⼈之间针对某宗国 有⼟地使⽤权责权利关系，在公平⾃愿的基础上对商定事件达成的协议，其形式 绝⼤多数是⽂字记录。 由于在⼟地项⽬合作中有许多的不确定性，需要对合作中可能发⽣的事项进 ⾏约定；⽽合同最根本的作⽤就是变“不确定”为“确定” ，明确双⽅的责任、权利 与义务。因⽽⼟地合同的作⽤体现在：⼀⽅⾯围绕该项⽬涉及的⼟地使⽤权获取 过程进⾏严谨细致的约束和规定，另⼀⽅⾯也为双⽅提供合作的依据，对双⽅的 权益进⾏保护。 9.1.1.2 ⼟地合同的主要形式 本章中所指的⼟地合同形式包括： （1）⼟地购买合同 a. ⼟地使⽤权成交确认书 b. 国有建设⽤地使⽤权出让合同 c. 为取得⼟地使⽤权⽽签订的股权转让协议 d. ⼟地使⽤权转让协议 e ．⼟地合作开发协议 f ．上述合同的补充协议、承诺书等 g.项⽬投资合作框架协议、意向书等 h.⼀级⼟地整理合同 （2）⼟地合同的履⾏协议 a. 拆迁协议 b. 为履⾏⼟地购买合同签署的借款协议等 266 投资中⼼培训教材 c. 地区公司根据⼟地合同与政府相关部⻔签订的代建、回迁⼯程等合同 9.1.2 ⼟地合同的基本组成要素 ⼟地合同保持了⼀般合同的主要条款和内容，并在此基础上对某些条款作出 具体约定如下： （1）合同主体 合同⾸先需要明确合同的当事⼈，确定合作主体。根据项⽬来源不同，⼟地 合同的当事⼈也不尽相同，应该根据各个项⽬具体情况合法合理的选择订⽴合同 双⽅的当事⼈主体。其中，如果合作⽅是企业法⼈，则需明确其名称及住所地； 如果合作⽅是⾃然⼈（如：项⽬公司股东），则⾄少需注明其身份证号码。 举例：有 A、B、C 三间公司，其中A 公司有 2 个各占 50%股权的企业法⼈ 股东，分别是 a1 和 a2。三者之间，A 公司 100%控股 B 公司，B 公司 100%控股 C 公司。C 公司的资产中有我们交易的⽬标地块 1。则双⽅的股权转让合同中对⽅ 当事⼈应该是 C 公司的唯⼀股东B 或 a1 与 a2，⽽不是A、a1、a2 或其他主体。 （2）合同标的及标的的基本情况 合同标的根据项⽬合作的⽅式不同⽽有所区别，最常⻅的是⼟地使⽤权或项 ⽬公司股权等。 a. ⼟地使⽤权 基本情况包括：宗地的位置 （具体表述为界限或四⾄）、⾯积 （单位为亩或 平⽅⽶）、⽤地性质、规划设计指标（容积率、绿地率、建筑密度、限⾼、楼间距、 ⽇照要求等）、权属及应付⼟地款缴纳情况 （包括但不限于抵押登记等他项权利限 制情况和⼟地出让⾦、契税等税费的缴纳情况等）、获得的相关证照情况、宗地的 ⽬前状况（如开发进度、地⾯构筑物情况、周边道路及市政或公建配套设施情况） 等等。 b. 项⽬公司股权 基本情况包括：除了有交易的最终标的物（即⼟地使⽤权）的基本情况外， 还应该含有：⼯商⾏政主管部⻔登记备案的项⽬公司名称、成⽴及存续时间、注 册与实收资本、经营范围（注意房地产⾏业开发资质要求）、股东名录与股权结 构、公司管理架构（股东会、董事会、监事会和⾼层管理者的设置⽅式等）、资 产与负债状况（重点注意：资产中的存货等有效资产、是否有需要剥离的其他资 产等；负债中所有对外的债权债务、应付合同款项、对或有负债的责任声明及约 定等）、质押与抵押情况、对外担保和诉讼情况、与项⽬公司关联或⾮关联公司 之间签订的各种协议与合同情况、交易过渡期及⼈员安置约定情况等等。 （3）合作⽅式 本条款也因具体⼟地项⽬⽽异，最常⻅的是收购项⽬公司股权、⼟地使⽤权 直接出让或转让以及合作开发等⽅式。