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投行案例学习（70）：土地使用权出资解决之道 【案例情况】 一、鸿路钢构：个人以土地使用权出资直接过户到公司名下 （一）直接过户不影响个人增资行为的合规性 1、2003 年 6 月商晓波用于对安徽鸿路钢结构有限公司增资的土地使用权，系商晓波于有 限公司成立以前，以个人名义从合肥市双凤工业区管理委员会受让取得。 2、按照《土地使用权转让合同》约定，上述土地使用权证由转让方 （管委会）负责办 理， 并于 2002 年 11 月30 日前办结。商晓波按约支付土地转让金后，因 转让方原因，未能在合同 约定的期限内将权证办妥。2003 年 3 月，因有限公司已注册成立，商晓波拟将该土地资产作 价增资投入到有限公司，为支持企业发展， 简化办证程序，经管委会协调，长丰县土地管理 局直接将土地使用权证办至有限公司名下。 3、上述土地使用权转让价款共计 319.5 万元，均由商晓波个人向管委会支付，不存在 有限公司向管委会支付上述土地使用权转让价款的情形。 4、发行人已向本所律师提供与上述土地使用权有关的《国有土地使用权证》、《土地使 用权转让合同》、土地转让金的支付凭证以及与本次增资有关的工商登记资料；管委会、 长丰县 国土资源局已分别就上述情况出具《证明》及《情况说明》，证明情况属实。 根据上述核查情况，本所律师认为： 1、上述土地使用权，系商晓波以个人名义同管委会签订《土地使用权转让合同》，从管 委会受让取得，该《土地使用权转让合同》合法有效；商晓波按《土地使用权转让合同》 履行己 方义务后，按照合同约定，转让方管委会应当负责为其办理土地使用权证； 2、商晓波所受让的上述土地，系管委会征用的国有建设用地，规划用途为工业用地， 商 晓波受让上述土地拟用于投资兴办工业企业，符合有关土地管理法律法规及 土地利用规划， 其在同转让方管委会签订《土地使用权转让合同》并按约履行付款义务后，在 2003 年 3 月之前已具备申领土地使用权证的条件。 3、鉴于转让方管委会未能在约定期限内为商晓波办妥土地使用权证，而商晓波受让上述 土地的目的本身即为用于开办企业，故在所办企业已经注册成立的情况下， 商晓波拟将该土地 使用权以增资方式投入企业，并经转让方管委会协调土地管理部门，在增资前将土地使用权直接 办至企业名下，以减少办证环节。长丰县土地管理 局根据实际情况，为支持企业发展，简化办证 程序，同意直接将该两宗土地使用权登记至有限公司名下。据此，有限公司最终取得了该两宗土 地的《国有土地使用权 证》。长丰县土地管理局作为土地登记机关， 根据权利人的申请，在其职权范围内作出的该项土地登记行为，符合当时相关土地登记规则 的规 定，该项登记发证行为 合法有效。 4、上述土地使用权证在增资前虽已办至有限公司名下，但该土地使用权的转让价款全 部系 由商晓波个人支付，有限公司未向管委会或商晓波支付过与该土地使用权 有关的任何费用； 有限公司对该土地使用权的最终取得，并非基于其直接受让行为而是基于商晓波以该 土地使用权 对其进行增资的行为。因此，该等情形不影响本次 增资行为的合规性。 （二）关于“商晓波以个人名义取得国有工业用地是否符合土地管理的相关规定，商 晓 波以上述土地使用权对发行人进行增资是否合法；在土地出让将近一年的时间里，上述土 地价格由出让时的 3.75 万元/亩升值 12.62 万元/亩的原因及合理性”的核查意见 1、关于商晓波以个人名义取得国有工业用地合规性的核查意见 ① 《土地管理法》（1998 年第一次修订）第 9 条规定： “国有土地和农民集体所有的 土地，可以依法确定给单位或者个人使用”； ② 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3 条规定： “中华人民共和国境内 外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使 用权， 进行土地开发、利用、经营”。 本所律师经核查认为，商晓波以个人名义取得国有工业