2022年中国房地产调控影响研究报告.doc

中国房地产调控影响研究报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、中国地产调控影响的机制梳理 3 1、“地产调控过程开启”将深刻影响未来预期 3 2、在实质性房地产税之外，信贷和限购调控空间还很大 4 3、新一届政府难以提高房价容忍度 5 4、近月全国房价涨幅均价已达约13% 6 5、地产销售变化是调控发挥作用的桥梁 7 6、地产调控在过去、现在和未来的边际作用力方向都是负的 9 7、并未看到有另外的利好足以对冲“地产调控过程开启”这一负面影响 10 二、中国房地产调控影响的案例分析 11 1、调控前后PPI环比走势 12 2、调控前后铜期货价格 14 3、调控前后铝期货价格 16 4、调控前后钢现货价格 17 5、调控前后水泥价格 18 6、调控前后工业增加值 20 7、调控前后CPI走势 21 8、调控前后M2增速 23 9、调控前后M1增速 24 10、调控前后上证指数走势 25 11、调控前后房地产行业股票指数走势 27 一、中国地产调控影响的机制梳理 1、“地产调控过程开启”将深刻影响未来预期 2021年2月20日 回望历史，历次调控在初期时的措施均具有试探性，力度温和，但是随着房价的上涨，收紧式调控呈现连续进行的状态，措施力度从当时看，均是极为非常严厉和超预期的。11年底二三线城市限购标准出台（在一线限购后）而后来因形势的变化而未执行，这连同2020年的降准降息一起，构成一次地产政策实质性放松过程，因此，2月20日会议具有明显的政策转折收紧的信号，可以想见，未来随着全国层面的调控政策细化、地方层面的配套措施陆续推出，地产市场和资本市场的预期将面临深刻变化。 图1：中国重点城市房价同比涨幅与收紧式调控进程 2、在实质性房地产税之外，信贷和限购调控空间还很大 从措施范围看，该次会议要求（一）完善稳定房价工作责任制；（二）坚决抑制投机投资性购房；（三）增加普通商品住房及用地供应；（四）加快保障性安居工程规划建设；（五）加强市场监管。 其中的第二点我们认为蕴含很多的后招，文件原文如下“（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。” 由此，未来的措施包括， = 1 \* GB3 ①已限购城市的严格执行， = 2 \* GB3 ②扩大限购城市范围， = 3 \* GB3 ③扩大房地产范围， = 4 \* GB3 ④进一步严格住房信贷政策，因应房价涨势的差异，住房信贷政策调整的可能性包括，提高二套房贷首付比例及利息上浮幅度直至二套房停贷，甚至，有助抑制房价并具操作性的最严厉政策还包括，二套房限购。不难看出，在实质性征收房地产税之外，信贷和限购政策可运作的调控空间还很大，问题只是形势到没到那一步。 从政策执行难度上看，实质性地对存量住房征收房地产税严重损害既得利益，实际操作中，受损者牢牢绑定，无法根据政策变化做出应变选择，由此，反对声音将尤为激烈，考虑有房一族人口规模也不在少数，这是调控在政治上不得不慎重的问题，相反，对购买二套房在信贷上的各种严控方法，直至最严厉的限制二套房购买，政策推出后，受影响人为潜在受影响人，具有应变政策的可选择性，至多停止购买，而一旦决定仍购买，其对利率和首付的提升（或者停贷）具有预期，由此，相关措施具有执行性，更加需要注意！ 3、新一届政府难以提高房价容忍度 地产问题是中国经济面临的深刻的客观逻辑困境！新一届政府相对于老一届政府并无太多新的高招或选择，新一届政府上任后，房价容忍度难以提高。 首先，新一届领导层也是上一届领导层的重要组成人员，亲身经历过去数年中国房价的快速上涨及其造成的多种社会问题，也亲身参与相关调控政策的制度，在截止目前的公开表态中，未见新一届领导层对房地产有放松的态度； 其次，新一届领导层截止目前相对明确的倾向是更加重视保障房的建设，从机理上，保障房也可起到分流需求，抑制商品房价的作用。目前，房价已是关乎民望的政治问题，如果新一届领导层上任之初就出现又一轮的房价快速上涨，其中的政治成本是难以承受的。 4、近月全国房价涨幅均价已达约13% 至有数据的2020年12月（年初数据1-2月合计公布），按照新建住宅销售金额/新建住宅销售面积得出的全国新建住宅房产均价已达到5092元/平米，同比上涨12.9%，比统计局的房价指数高出不少。销售金额/销售面积的方法基于全国每年5.3万亿元及9.8亿平米的新建住宅销售，