未来十年旅游地产的黄金十年.pdfVIP

未来十年 旅游地产的黄金十年 未来 5-10 年间，中国的大城市将迎来一拨迁移和迁居 的热潮，第一、第二居所将融合和模糊，旅游地产会演化为 生活中不可或缺的一部分。经过这几年的发展，又到了一个 继续深化的关键时刻。深化的方向对了，措施对了，策略对 了，旅游地产行业会迎来黄金的十年。 过去的数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发 展的良好态势，越来越多的房地产开发企业，非房地产开发 企业都进入到了旅游地产的投资和开发的热潮中来，可谓是 一上来的势头非常好。 一、谈投资趋势：迁移潮带来的旅游地产机会 面向 2014 年乃至 2010 年代中期和后期， 我们该如何思考这 个行业。我认为第一个问题就要从房地产行业投资的趋势谈 起。 未来房地产行业投什么？这个问题不想清楚，旅游地产在整 个房地产行业的发展格局就不会清楚，当你面对无数个产品 可以进行投资的时候，你就会错失方向。 未来投什么？ 第一住宅。我认为未来的 3 至 5 年，仍然是住宅房地产发展 的重要机遇期。其中理由不言而喻。 第二城市综合体。过去的 10 年是城市综合体大力发展的 10 年，但未来，城市综合体将成为一片红海。原因是城市综合 体是和整个城市的发展紧密结合在一起的，过去的 10 年绝 大多数城市的框架都已拉开，格局正在初步形成，一些超大 城市还会形成若干个社区商业中心，副中心等等，但大多数 的 2-4 线城市，可能只有一个市级商业中心，一个副中心， 加一些社区商业，这样的格局已经或正在形成，这些商业中 心中绝大多数都是靠城市综合体发展起来的，未来，我们城 市综合体发展的空间正在变得有限，突出表现的是一些城市 商业体量迅速扩张，消化周期拉长，同质化现象普遍存在。 第三休闲旅游度假地产。我认为，方兴未艾，潜力巨大。 一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。经历过 住宅，商业，城市综合体，其本质属于传统地产。传统地产 经过近 20 年的发展，需要创新和转型，所以新的主题地产 现是行业发展的必然趋势，而旅游地产将是最重要的主题地 产之一，从现在到未来，我们将迎来旅游地产时代，这是一 个不可逆转的大趋势和大格局。 二是旅游地产是生活方式的升级。旅游度假产业是我们国家 大力发展的重点产业，也符合消费升级这样的大趋势，旅游 度假不仅仅是消费产品的升级，更重要的是生活方式的升级， 而生活方式的升级比起消费品的升级更具有持久性。深层次 原因还有很多，限于篇幅我就不展开了。 思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就 是环境所造成的迁移和迁居。过去，中国人因为户籍概念以 及长期所形成的大城市福利等因素，造成人们在城市之间的 迁徙很少，特别是大城市的人们要离开所在的城市还是比较 少的。但由于最近几年，全国很多城市的雾霾，异常气候等 问题已经给人们的生产和生活方式带来极大的考验。 我个人估计，在未来的 5-10 年间，中国的大城市将迎来一 拨迁移和迁居的热潮。 未来的迁移和迁居会呈现出和以往不同的特点： 一是工作还在原来城市，而生活和家庭可能趋向于那些环境 好的区域和城市； 二是工作、生活和家庭都同步实现迁移，那些环境好，产业 发展比较好的区域和城市将在未来的时间里迎来重大的发 展机遇； 三是需要从全球区域看我们的迁移和迁居。从这个视角去思 考旅游地产，我们会发现第一、第二居所正在融合和模糊， 原来旅游地产产品是作为生活方式的有效补充进而会演化 为生活中的不可或缺的一部分。这是一个大的趋势。 二、谈评估模式：精准掌握消费者 先说一下现状。总体来看，有以下特点值得关注： 1.总体供应量很大。特别是在一些重点区域，比如海南，云 南，四川，山东，环渤海等，但真正成功的旅游地产项目目 前来看还不太多； 2. 呈现一窝蜂的情况。不仅仅是全国性的旅游目的地开发旅 游地产，主要中心城市开始开发旅游地产，连一些三线、四 线城市都开始搞旅游地产； 3. 创新乏力，同质化现象明显。突出表现在旅游资源的整合 不够，标志性资源引入不够，差异化不明显，一些项目出现 建设规模和所在城市发展不经济，不可持续发展。 如果说过去的 10 年是旅游地产的跑马圈地时