3项目全周期策划编制指引0805.pptxVIP

项目全周期策划方案编制指引说 明本模板为中南房地产集团下属各城市/项目公司编制《项目全周期策划》的操作指引，所有示例仅供参考。各城市/项目公司需在本指引内容框架下，结合项目自身实际，对各模块内容进行编写，最终形成本项目的《项目全周期策划方案》。一二项目全周期策划模板项目全周期策划内容清单一、项目全周期策划内容清单一、项目全周期策划内容清单一二项目全周期策划模板项目全周期策划内容清单二、项目全周期策划模板1项目概况2产品定位3开发路线图目 录4营销策划5成本策划6财务策划7招标策划8工程策划9人事策划10物业管理1.项目概况1.1 地块资源与属性1.2 项目基本指标1.3 周边项目分析本部分主要围绕地块属性、项目基本规划及开发指标、地块周边现有（潜在）竞品分析展开。需要说明项目所处区位、周边配套及资源、项目基本规划指标、实际开发指标、周边竞品的存量、面积段、价格、户型等内容。1.1地块资源与属性 请插入项目区位图，需包含详细的项目周边道路交通、配套等内容1.2项目基本指标请插入项目总图中花岗地块1.3周边项目分析1.6KM1.3.1 周边重要地块成交对比 土地编号： NO.2013G03（中海国际社区）用地面积： 190106㎡成交楼面价： 5554元/㎡容积率：2.36约1.9KM土地编号： NO.2012G40（世茂君望墅）用地面积： 147673㎡成交楼面价： 6433元/㎡容积率：2.0约4.8KM约3KM土地编号： 2011G51（启迪方洲）用地面积： 393806㎡成交楼面价：3041元/㎡容积率：3.5土地编号： NO.2010G60、61（富力城）用地面积： 571864 ㎡成交楼面价： 4500元/㎡（住宅）容积率：0.9约7KM土地编号：2013G34（中粮鸿云）用地面积：144958㎡成交楼面价： 7338元/㎡容积率：2.2（1）本案土地成交楼板价（约7100元/平米）在区域市场存在较大的劣势；其中威胁最大就是和本案最近的中海国际社区、启迪方洲；（2）区域直面竞争的中海国际社区、启迪方洲项目均主打刚需产品；（3）本案如果也做普通的刚需产品，客户层竞争较为激烈，因此建议本案严格控制面积和总价，便于快速跑量。1.3周边项目分析1.3.2区域竞品分布图 标识并说明：与本项目存在竞争关系的板块请插入区域竞品分布图1.3周边项目分析1.3.3竞品存量分析说明：1、各板块竞品库存总量。2、各板块竞品是否有上市土地。3、未来市场竞争压力判断（大、小、适中）1.3周边项目分析1.3.4竞品面积段对比1.3周边项目分析1.3.5竞品价格对比1.3周边项目分析1.3.6竞品户型对比1.3周边项目分析1.3.7 竞争市场结论 请围绕上述6个方面，对本项目竞争市场进行总体判断，并提出针对性建议。2.产品定位2.1 客户定位2.2 业态及户型定位2.3 价值定位本部分主要围绕客户定位、业态及户型定位、价值定位展开。需要扼要说明项目的目标客户群是谁？客户从哪里来？客户的敏感点是什么？我们要做什么业态？在什么样的面积段做什么样的户型？项目要做哪些价值点？怎么做？2.1客户定位2.1.1项目所在城市经济结构及客群基础分析（1）三产比重分析（示例）2014年xx市各区县三产比重分析示例（单位：亿元）清河区第三产业占主导开发区第二产业占主导且经济总量在淮安各县区中最高2.1客户定位2.1.1项目所在城市经济结构及客群基础（2）各区县企业保有量分析（示例）开发区：外商及港台企业聚集的地方/淮阴区：民企和私企的聚集区民营企业和私营企业是城市发展的生力军2.1客户定位2.1.2 竞品客群分析2.1客户定位2.1.2 我司客群分析（本项目前期已成交客户）（1）各区域近4年成交量请插入各区域成交占比图2.1客户定位2.1.2 我司客群分析（本项目前期已成交客户）（2）客群年龄与职业分析请插入已购客户年年龄分析表请插入已购客户职业分析表分析结论：中南世纪城已购业主年龄主要集中在25-35岁之间，占比57.9%，客户群体偏年轻化；客户职业分析：目前购买中南世纪城的客户主要为私营业主和公司职员，其中私营业主占比28.1%，公司职员占比20.5%；2.1客户定位2.1.3目标客群定位【目标客户特征】以雨花区地源型客户为主、部分河西外溢型客群，看重地段兼顾舒适性。2.1客户定位2.1.3目标客群定位（示例）【客户需求匹配】：1、3房1卫控制在85-100间，控制房源总价，能满足刚性需求；2、110-130偏舒适型做3房2卫户型；3、125-140面积段户型较混杂，无明显分界。4房面积段多集中在135-144间该面积段产品覆盖两种，三房两卫和四房两卫3F2W户型跨越面积段较大100以下为3房1卫为主导户型2.2业态及户型定位2.2.1各地块业态及需求定位 1、A