信托与租赁课件：第五讲 房地产资金信托.pptxVIP

第五讲房地产资金信托一 房地产资金信托概述房地产信托：不动产信托和房地产资金信托不动产信托：委托人通常是不动产的所有权人，其为受益人的利益或特定目的，而将不动产的财产权转移给信托投资机构（即受托人），受托人根据委托人的要求，按照所签订的契约，对不动产进行买卖、租赁、交换、转让等管理和处理业务。房地产资金信托：委托人为投资者，其基于对信托投资机构（即受托人）的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金以投资或融资的方式投向房地产及其相关资产，并对其进行管理和处分的行为。房地产信托的类型该类信托产品品种主要有：贷款、房地产股权信托、权益、组合运用及其他投资等投资方向。处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，而当前银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。央行的“121号文件”限制房地产企业的银行融资，房地产资金信托开始兴起。房地产开发企业的资金来源主要有企业自有资本金，银行开发贷款，股东或第三方贷款，项目销售收入，上市融资，债券发行，海外REITs，典当行高利贷，房地产资金信托等。1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前，一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金（法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资），一方面尚不符合开发贷申请条件； 2、受让土地后、开发贷条件具备前，或者银行开发贷在审批过程中时（银行贷款程序繁琐、审批时间较长）则可用信托资金过渡；3、银行开发贷到期必须收回，而项目仍需建设资金，此时可由信托资金置换银行开发贷。二 房地产资金信托的类型及主要业务债权型房地产信托即债务融资类信托产品，是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的一种信托产品。信托贷款的限制较多： “四三二”标准（即获得信托融资的房地产商除了“四证齐全”外(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》)，资本金比例必须达到30%，同时还必须具有二级房地产开发资质常见的项目增级方式：资产抵押（抵押率一般为50%）股权质押第三方担保设置监管帐户股权型房地产资金信托是指房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，同时降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化。操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题。需关注：1.信托公司在项目公司中所处的“控制”地位2.房地产项目本身是否具备良好的市场前景，信托公司能否通过拍卖等处置程序进行股权变现，确保资金正常退出。财产收益型房地产资金信托类似资产证券化产品，主要针对已建成且可产生稳定现金流物业。委托人将资金转给受托人，用于收购开发商的房地产开发项目（建设中或已建成）的受益权。在约定的信托期限届满时，由委托人或委托人关联公司回赎受益权以结束信托。 混合型房地产资金信托信托公司向房地产公司提供资金，可以采取混合以上三种形式来进行，不仅有股权投资，而且带有债权和权益型投资。贷款型中铁信托·“上锦南府医院·养老中心”项目投资集合资金信托计划募集规模：11000 万元。信托期限：18个月(可提前6个月结束)。投资方向：受托人将信托计划资金用于向成都市武侯区桂溪房地产开发公司发放信托贷款，专项用于“上锦南府医院·养老中心”项目的开发建设，收取贷款利息，为受益人获取相应收益。发售期：2010年7月30日-8月30日。（售完即止）受益人预期年收益率：7.3%-8.8%。其中单笔购买100万-299万为7.3%，300-999万为8.3%，1000万以上为8.8%。信托收益分配：收益按年分配，本金到期支付。增级措施1、不动产提供抵押。借款人桂溪地产提供“上锦颐园—佳境” 79.0385亩项目用地及在建工程作为贷款的抵押担保；待项目主体封顶后，根据项目运行情况，以评估值不低于22000万元项目房屋在建工程作为信托贷款的抵押担保。信托本金及收益保障程度较高。2、第三方机构提供连带责任担保。成都市桂溪建筑工程公司为中铁信托向桂溪地产发放的项目贷款提供连带责任保证担保。3、借款人实际控制人提供个人连带责任担保。桂溪地产大股东，实际控制人樊增明个人为借款人归还借款提供连带责任担保，最大程度降低违约风险。4、还款来源保障。借款人还款主要为“上锦南府医院·养老中心”营业收入及在建项目“上锦颐园”二期项目销售收入，中铁信托与借款人约定，（1）在信托计划成立12个月届满时，若项目对外