《房地产金融与投资》 参考答案 05第五章住房抵押贷款证券化－参考答案.docVIP

第五章复习思考题参考答案 什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？ 住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。 住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。 住房抵押贷款证券有哪几种基本类型？ 按照交易结构划分，住房抵押贷款证券一般可分为三种类型：转手证券、资产支持证券和转付证券。 转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。 资产支持证券是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。ABS一般都要进行超额担保。 转付证券综合了转手证券和ABS的优点，它用抵押所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。它与转手证券的不同在于抵押贷款组合的所有权是否转移给了投资者，而和ABS的区别在于偿还的来源，ABS不是相应的抵押贷款组合产生的现金流量，可以是发行人的其他资金来源。 住房抵押贷款证券化的运作过程是怎样的？其主要参与者有哪些？ 操作住房抵押贷款证券化，首先需要组建住房抵押贷款证券化的资产池。发起人对自己的可证券化的资产进行整理，根据自身融资目标来确定证券化资产的数量，最后将这些资产按照一定的依据汇集组建资产池。其次设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcy remote）。SPV基本是个空壳公司，它专门为了完成住房抵押贷款证券化交易而设立的一个特殊实体。破产隔离是证券化成功的重要手段，它使得资产池的质量和发起人自身的信用水平得以分隔，一旦发起人破产清算，资产池将不会列入清算范围。再次，进行信用增级（credit enhancement），完善交易结构。SPV在信用评级前，会聘请评级机构对设计好的争取进行内部评级。接着，设计证券，信用评级。根据风险收益偏好和市场状况来设计证券。为了让投资者认知住房抵押贷款，通常需要进行信用评级。然后，发行住房抵押贷款证券。通常是由SPV发行或者由SPV通过证券承销机构发行，如通过一组包销的公开发售或者是由一名包销商安排的私人配售发行形式进行，不过要符合证券发行规则。最后，管理资产池，偿付证券权益。服务商一般为发起人承担对资产池的管理，记录资产池产生的现金流，并把这些收入存入SPV事前指定的受托银行。托管行建立积累金专门准备给SPV对投资者的还本付息，并向各类机构支付专业的服务费用。 住房抵押贷