中原_深圳广兴源碧海湾项目前期策划报告_91PPT.pptxVIP

广兴源碧海湾项目策划报告报告提纲：Part 1 碧海中心区市场分析及预测Part 2 项目定位 Part 3 项目经济测算分析 Part 4 项目营销策略 Part 1 碧海中心区市场分析及预测1碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析：政策分析＼后市预测＼宝安市场后市预测碧海中心区市场情况：市场概况＼未来竞争＼未来住宅、商铺价格预测政策背景: 国家致力于房地产行业的健康发展2007年上半年，与不断飙升的房价形成鲜明对比的，是连续数月保持“静默”的宏观调控政策。但进入第三季度来，在房价暴涨的过程中，深圳楼市降温措施密集出炉，政府试图找回楼市的平衡。5次加息1、紧缩性的货币政策8次提高准备金率遏制银行放贷首付比例提升至40% 土地增值税清算2、落实宏观调控政策2007年政策三条主线15%政策性住房比例的规定八部委联手整顿房地产秩序3、房地产交易秩序整顿新版合同限外令后市预测：行业规范，价格平稳，客户理性，市场降温对比香港楼市的指标“拐点”，深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”，但部分指标已非常接近，甚至超出当初香港的高位 。 政府调控政策的目的，只是想让房价的涨幅停下来，与经济发展的速度相符合，并非 想市场崩盘，故短期来看，房价下降的可能性不大。但“深圳也不能带头飚车”，目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋，故近期深圳楼市降温措施密集出炉，楼市短期内再次飞涨的可能性不大，深圳房价将在高位持续徘徊。受短期内银行收紧个人房贷业务的影响，以及随着８月１日起2007版二手房示范合同的启用，个税、增值税等的征收，预计未来整体成交将持续出现萎缩现象；而随着市场日趋规化，市场或会降温：开盘成交率走低，销售周期走长（调整期较长，调整期后价格将稳步小幅上扬）宝安市场前景预测：仍为热点片区，态势良好受益于人口、经济、区域交通快速发展，宝安市场发展潜力巨大“深圳次中心”的规划使宝安挟区位、资源及交通优势为一体，以现代产业结构力量将全面提升其区域价值，吸引更多的珠三角高端客户聚居于此，注定将成深圳未来升值潜力巨大的版块。关内的供应缺口不断加大，宝安的房地产热点片区地位将得到巩固关内用地逐年减少，特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重，房价远高于宝安。在新交通规划实现后，宝安南山逐渐融为一体，关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业成为了一个必然趋势。宝安本地客户 “自住”的刚性需求空间巨大根据调查显示宝安的潜力客户众多，且现在基本都居住于旧城区，旧换新的趋势很大，自住客户对宝安中心区、碧海中心区区域的新楼盘非常关注。另外本地客户具有强烈的区域情结和趋同的价值观，将引发当地人在宝安中心区的重复置业。 1碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析：政策分析＼后市预测＼宝安市场后市预测碧海中心区市场情况：市场概况＼未来竞争＼未来住宅、商铺价格预测中心区版3月，碧海中心区被正式纳入宝安新中心区，共同构筑中心区版图；碧海中心区自纳入中心区后，产品素质与售价水平向中心区看齐，两区差距将日渐缩小。碧海中心区概况/定位碧海中心区碧海中心区位置：位于宝安中心区的西北部；东起宝安大道,西至滨海大道,北起碧海湾公园,南至新安六路。规划面积：总面积8.4平方公里 。片区现状：片区以红树湾填海区为主，现基本处于待开发状态，土地储备量充裕，是宝安和深圳房地产市场的又一热点片区。本项目碧海中心区历年价格走势——与中心区价差日渐缩小06年全年均价超过6500元/㎡2007年均价超过14000元/㎡，单个项目均价有望突破16000元/㎡04年及以前均价低于4000元/㎡05年全年均价5300元/㎡富通城3期8000富通城4期白金假日公寓预计180007300富通城3期绿海名居155006300槟城西岸圣陶沙1期圣陶沙2期1500053006800泰华阳光海富通城1期富通城2期1批：120002批：16000430062002004及以前2005200620072008中心区后市未来供应量预计项目名称总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度深业新岸线三期18.3815未动工润恒N11地块3.5810.7未动工鸿荣源N11项目620未动工海逸世家（N7项目）7.6532.18未动工泰华N11项目4.518未动工幸福海岸三期　8主体在建熙龙湾11.748主体在建金泓凯旋城二\三期10.7525地基深业新岸线3、4期18.3821主体在建第五大道二期8.3310未动工天健项目1.95.07未动工合计　212.95(万㎡)碧海中心区后市未来供应量预计项目名称总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度富通城四期尾盘12.220主体在建泰华阳光海1期尾盘及2期11.115主体在建香缇湾花园2.79.5打桩碧海雅园13