中原宁波洲际公馆产品定位建议.pptxVIP

洲际公馆产品定位建议;;;政策扫描;土地市场;市场走势;各物业市场价格走势分析 从成交均价来看：住宅≥单身公寓(包括装修)写字楼，从产品溢价能力来看，产品居住性越强，溢价能力越高，写字楼是目前市场溢价能力最差的产品。 价格上涨趋势来看，居住型产品（住宅和单身公寓）价格上涨幅度明显，其中上涨幅度住宅略大于单身公寓；而写字楼价格上涨乏力。;市场概述及后期预判;;项目属性阐释;高新区标杆社区——皇冠花园。项目包括高端公寓、高档写字楼和集中商业。皇冠花园项目占据高新区核心地段，是高新区规模最大、开发周期最长的项目，是高新区的标杆项目。 洲际酒店作为与皇冠花园项目同期规划建设的白金五星级酒店，对高档住宅社区的塑造有很强的拉动作用，同时结合A01地块内的集中商业和办公，支撑起高新区中心的聚集效应。 项目拥有河景优势;■城市向东——国家高新区、东部新城 高新区：宁波国家高新技术产业开发区（简称宁波国家高新区）前身是宁波市科技园区，始建于1999年7月。2007年1月，经国务院批准，升级为国家高新技术产业开发区。高新区从2000年起正式启动以来已经有多个房地产项目开发，启动较早； 东部新城：东部新城未来将代替三江口板块成为宁波新的城市中心，高新区、东部新城启动规格高，建设力度由政府保障。在宁波城市向东的进程中，高新区扮演着桥头堡、先行者的角色。;;东部新城启动区近年来有序建设，区域价值不断提升，土地价格明显上涨，作为高端区域市场存在较大上升空间、未来区域潜力巨大。;项目属性阐释;■项目属性总结;;办公市场;写字楼成交分析 09年写字楼市场8000元/平米以内成交的绝对主力,占市场份额的75%，而12000元/平米以上占市场份额的11%（约7方），表明低价位写字楼是市场需求的主力；12000元/平米以上高价位项目成交缓慢。 研发园、南部商务区和创新128等政策性项目是目前市场最活跃的，占市场市场份额的55%。;研发园;项目名称;经济指标：占地17014平米，总建筑面积约12万平米，机动车位705，非机动车位3698个。 产品类型：A幢高级行政公寓，20F；B幢写字楼；C幢为威斯汀大酒店和高级行政公???结合体；ABC1-5层均为商业。 推盘和销售情况：07年12月28日推出A幢行政公寓和写字楼。行政公寓价格在2.6万元/㎡（精装修，装修价5000元/平米），目前销售过半。写字楼价格价格2-2.5万元/平米。 目前情况：写字楼价格在23000元/平米，酒店式公寓（ 32000元/平米）溢价能力明显高于写字楼。目前销售率在60%左右。 合作团队： 开发商：银亿 物业顾问：加拿大高力国际（宁波首家引 入）。 设计：德国GMP主持规划设计，美国HBA担纲装设计;写字楼;开发商：宁波万盛投资有限公司 地理位置：高新区院士路和广贤路交界处 楼盘规模：建筑面积66760平方米，总用地面积22535平方米，由二栋27层主楼和三层裙楼组成，产品包括一层商铺、3～27层办公，地下一层是车位。 主力户型/面积：单层面积1200平方米，层高3.4米，主力面积66—180平方米，主楼配置5部OTIS电梯。 销售价格及销售情况：目前对外价格在8600元/平米,实际成交价格7500元/平米左右,销售率40% 内部配置: 高端智能系统 智能灯光系统 安保系统 车位管理系统 商务服务系统 装修标准:公共部分精装修 物业管理: 4.8元/平米·月 车位数：643;三江口板块：目前地段稀缺、价格高、供应量少，形势相对乐观。但未来2年内主要供应项目有和丰创意广场、宁奉路商务地块、三江汇金融街南侧地块，宁波财富中心、三宝国际金融大厦等项目，预计供应量将达到60万方。 城市东扩片：预计未来2年内供应建筑面积可达152万，除去部分自用和出租，按可售面积50%计算，可达75万方，主要供应集中在东部新城、研发园、总部基地为主。 鄞州板块：南部商务区是该板块未来集中供应区域，目前一期已经有7个项目已经上市，二期部分土地已经出让，根据土地情况预计未来2年内将上市130万，按政府的要求，可售面积占50%计算，可售面积有65万。;办公市场综述;08年市场供应约2900套，成交1850套，而09年市场供应6500套，成交6100套，09年单身公寓市场表现火爆，供需两旺。 目前单身公寓市场存量为2100套左右，按09年月均成交507套计算，仅4个月即可消化完毕，市场行情表现相对乐观。;;　;　;项目　;大面积产品（70平米以上）产品分析：两房、大开间、短进深、多面采光通风市场销售表现相对突出。; 行政公寓：共20层，1-5层为商业。6-16层，单层行政公寓21套，面积在40~55㎡，其中有3套面积在120㎡左右；17~20层，单层行政公寓7套，面积为50、