42房地产评估收益法.pptxVIP

第四节 房地产评估的收益法;一、基本思路及适用范围 二、收益法中各参数的估算 三、计算公式 四、收益法应用举例 ;一、基本思路及适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。 ;;计算公式： 无限期：房地产价格＝净收益/资本化率 有限期： a－年净收益 r－折现率 首先求取净收益（总收益-总费用），然后确定资本化率，最后选用适当的公式求得待估房地产的价值。 ;二、收益法中各参数的估算 （一）净收益 （二）资本化率（折现率） （三）房地产收益期限 ;二、收益法中各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 实际净收益：可能有特殊、偶然因素的影响。 客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，考虑未来收益和风险。;客观净收益=客观总收益-客观总费用 ; 净收益的估算： (1)出租型房地产 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。 承租方承担费用是否扣除需要注意。; (2)直接经营型房地产 直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。 正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润 ;;;（二）资本化率 ;资本化率确定方法：;; 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为: r=(10%+12%+11%+11、5%+10、6%)÷5=11%; 2.安全利率加风险调整值法 　　资本化率=无风险利率+ 风险报酬率 该方法简便易行，对市场要求不高，但有一定主观性。 3.各种投资收益率排序插入法。 ;;资本化率的种类;;例：某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综??资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为？ 解析：（L+B）×r= L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%;; （三）房地产收益期限的测定 (1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。 (2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,如果建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况，应以土地使用权年限为准。 (3)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,如果建筑物经济寿命短于土地使用权年限的情况，先根据建筑物经济寿命确定未来可获收益年限，然后再单独计算土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限。;三、计算公式 ;（二）单独评估土地的价值 ;2.由房地产收益评估土地价值;（2）方法二（建筑物收益扣除法）;;（三）单独评估建筑物的价值;; 四、收益法应用举例 [例1]某房地产公司于2005年5月取得一块土地50年使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年5月的价格。;1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元;3、估算净收益 年