某地产项目市场客户研究及物业发展建议.pptVIP

宁波万年春晓项目市场客户研究及物业发展建议;;前期回顾及本报告主要解决的问题;报告思路提纲;报告思路提纲;基于对项目优势的挖掘及提炼，从区域价值及项目操作两个维度分析;【区域价值】资源稀缺——山/海/湖三大资源齐聚，周边拥有40年的原生态，地块北面临山，南面观海，背山面水，具备较强的唯一性、稀缺性；;;【区域价值】政府投入——北仑区政府投资建设春晓滨海新城的决心坚定、投资力度巨大;【区域价值】旅游基础——具备一定的旅游基础，洋沙山景区年接待游客达到40万人次，有利于区域吸纳人气，提升感知度;;【区域价值】产业支撑——梅山保税港区和春晓高新科技园区共同构建了新城的产业支撑;【区域价值总结】区域具备旅游地产开发的条件，并具备稀缺性、特色性较强的两大资源——山/海/湖、游艇;;;;【项目操作结论】无论是2平方公里，还是800亩都是非单纯的旅游度假类地产开发，需要实现项目的复合性、产品的多元性;;;;;;【功能分区依据】快速路和防波堤在客观上对片区形成三大空间分割，各分割地块的独立性都较强，有利于功能区划;【功能分区】2平方公里划分成四大功能组团：滨海度假区+游艇展示/配套区+滨海休闲区+高端艇墅区;【功能分区】滨海度假区（陆域800亩）：基于片区新城开发的理念，实现其城市功能，包括住宅、商业、商务等城市综合体概念;【功能分区】游艇展示/配套区：形成海域游艇形象展示的首发组团，且邻近本案陆域片区，形成价值衔接;【功能分区】滨海休闲区：嫁接明月湖及滨海两大资源，形成以滨海休闲、度假商业、时尚消费为主的活力中心带;【功能分区】高端艇墅区：嫁接游艇资源，树立片区高端滨海居住理念，结合最顶级的酒店及俱乐部配套,最终实现最高溢价的重要组团;;【启动区选址】启动区选址包括陆域和海域两大部分：陆域部分占尽滨海价值最高地块，海域部分为明月湖地块;报告思路提纲;【客户访谈梳理】以下给出的启动区建议基于广泛而有针对性的深入访谈和调查研究……;【核心目标界定】在实现游艇资源高端立势的同时，满足首期资金回现需求;【功能构成】从立势与回现两个要求出发，启动区主要包括游艇展示/基础设施、高端配套服务、住宅以及商业等功能;【1、游艇展示/游艇基础设施】各盈利点市场现状：前景看好，但现有市场容量有限，不确定性大，且需要一段时间的市场培育，在启动期的回现能力有限;【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：对游艇本身的需求目前以商务招待为主，对周边商业配套的需求集中在基本的餐饮及休闲;【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：拥有200人以上会员基础，成规模且具有影响力的俱乐部能带来周边房地产置业需求;【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：对别墅（联排）、独栋等高端物业产品需求明显，且总价承受能力高，800万以上；俱乐部与开发商存在互利的合作方式;【游艇展示/游艇基础设施】小结：启动期作为高端立势的必要核心要素，但成本投入较大，先期回现能力有限；游艇带来的商业配套需求集中在基本的餐饮、休闲等，只有成规模具有影响力的俱乐部能带动一定的高端别墅置业;【2、高端配套服务设施】控成本原则下满足高端形象立势，选择适度规模的游艇会所和低密度五星酒店两种必要配套设施;【3、顶级别墅】市场情况：东钱湖区域因优越的自然环境成为宁波市场唯一的豪宅区；滨海区域目前只有舟山地区发展较为成熟;【顶级别墅】东钱湖板块：历史文脉积淀形成具有唯一性的区位价值，稀缺一线湖景，山水景观资源丰富，旅游度假区形象及高端配套，顶级项目扎堆，成就宁波最典型的豪宅区，年去化量在20~25套左右;项目名称 ;【顶级别墅】市场小结：区位、资源是千万级以上顶级别墅的主要构成要素，但区域认知明显，非典型豪宅区在具备复合资源的前提下，存在打造的可能性，但去化速度缓慢;客户地域来源;优质资源绝对占有： 取决于产品的景致和稀缺性，要么靠市区，要么有特色，比如在春晓，就要海景特色、空气好 -------卡纳湖谷叶先生 中意海景房，要能看得到海，去三亚清水湾的雅居乐、绿城看过房，对环境和产品认可；马尔贝拉太靠里，看不到海，所以不满意。 -------嘉兴黄先生;【顶级别墅】对本项目看法：尚不认可春晓片区高端性；在游艇俱乐部尚未形成规模时难以实现因游艇资源而带动高端物业的购买;【顶级别墅】总结——顶级别墅在片区相对稀缺，能实现一定的标杆昭示作用，但首期片区尚未形成高端认知/海景资源无法强势占有