教学课件 不动产投资分析.pptVIP

①税前股东权益报酬率(Before Tax Return on Equity) 税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本还原率，它是以税前现金流量（经营净收入减贷款本息）与所需初始权益投资（投资总额减借贷资金）的百分比，即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为： ②税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity) 税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可支配净现金（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。 8.2.4 敏感性分析方法的优缺点 8.2.5 幕景分析法 幕景就是对一个投资项目或某个不动产开发企业未来状态的描绘。幕景分析在假定关键的不确定性因素有可能发生的基础上，构造出多种情景，提出多种未来的可能结果，来分析项目的风险，在一定程度上弥补了敏感性分析的缺陷。 具体分析步骤如下： （1）选取基准情况的财务评价指标作为参照； （2）对项目进行敏感性分析，确定敏感性因素； （3）对项目进行乐观和悲观幕景分析，计算两种情况下项目的财务评价指标； （4）对计算结果进行比较，如果乐观和悲观情况下的财务评价指标相差很大，说明项目风险很大，如果相差不大，说明项目风险不大。 8.4 概率分析法 8.4.1 概率分析法概述 概率分析法是使用概率论的相关理论来研究不确定性因素对项目的影响的一种风险分析方法。概率分析不仅能够测定不确定性因素发生的概率，而且能够测定不确定性因素给项目带来的风险的大小。 8.4.3 蒙特卡洛法 蒙特卡洛法也称为随机模拟法，由法国数学家John Von Neumann创立。由于该方法与西方轮盘赌的原理类似，所以就用欧洲著名的赌城摩纳哥首都蒙特卡洛（Monte Caro）命名。 8.5 不动产开发投资项目的风险防范和控制 8.5.1 风险预防 风险预防是投资者在不动产开发投资风险发生前采取某些措施，以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，减小风险损失的作用。它在整个不动产开发过程中的各个阶段都有广泛的应用价值。 8.5.2 风险回避 风险回避是指不动产投资者通过对不动产开发投资风险的识别和分析，判断不动产投资项目的风险大小，选择那些风险小的投资项目或者放弃那些风险大的项目。 8.5.3 风险自留 风险自留是指不动产投资者预期某些风险无法避免时，不动产投资者以其自身的财力（包括自有资金和借入资金）来承担未来可能的风险损失的方法。 8.5.4 风险转移 风险转移是指投资主体将其风险损失转嫁给他人承担。 1. 保险型风险转移 2. 非保险型风险转移 8.5.5 风险组合 风险组合即通过多项目投资来分散风险，这种方法是将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险损失的部分，能得到其他取得风险收益的投资项目的补偿。 1. 投资于不同类型的项目组合 2. 投资于不同区域的项目 第9章 不动产置业投资分析 9.1 不动产置业投资概述 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.1 不动产置业投资概述 9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 1. 不动产置业投资的优点 （1）能够得到税收方面的好处 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 2. 不动产置业投资的缺点 （1）投资巨大 （2）缺乏流动性 （3）投资回收周期较长 （4）需要专门的知识和经验 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。 1. 出租性住宅投资 （1）区位 （2）建筑物及其设施的舒适型 （3）公寓单元的最佳布局 （4）公寓是否配备家具 2. 办公用不动产 （1）市场因素。 （2）区位 （3）其他因素。 3. 零售及商店中心 （1）商圈 （2）市场人口 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 1. 租金收益率 2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 1. 不动产的获取成本 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产