万科集团战略规划书解析.docxVIP

PAGE PAGE # 万科集团战略规划书 工管092黄亚宜09 目录 TOC \o 1-5 \h \z 第一部分万科集团的管理模式分析 6 万科崛起的经营管理模式 6 万科的问题 7 万科集团未来的经营管理模式设想 8 第二部分 万科集团的内部分析 9 万科的优势 9 万科的劣势 15 我们的建议 17 第三部分万科的外部环境分析 17 供应商的议价能力 17 购买者议价能力 17 潜在进入者分析 18 潜在替代品分析 19 行业竞争者分析 19 第四部分万科的企业战略评价分析 20 一体化战略分析 20 加强型战略分析 21 多元化战略分析 24 收缩、剥离战略 25 第一部分：万科集团的管理模式分析 万科崛起的经营管理模式 股份制改造： 万科创业至今、随着股份制改造的推行、企业控制权也随之清晰，国有股在 一次次的扩股中被稀释， 由于产权明晰、 万科因此走上了市场化经营的道路， 确 定了以住宅房产建设为核心业务的战略， 科学的决策机制： 科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目 审定委员会， 在集团房地产业务的项目立项、 设计规划等大的决策， 逐步推行立 项听证机制。这一制度的建立， 有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能 力，减少了决策失误。 另一方面， 各地公司在长期的开发中都积累了相当的经验 教训，通过决策论证这一方式， 能够充分发挥集团整体资源优势， 促进资源共享。 3 )由多元化转向专业化： 包括房地产开发企业在内的许多新兴企业，在发展历程中，都经历了一条专 业化向多元化渗透的路子。 万科八十年代以做贸易起家， 之后、经营范围越来越 广，贸易、加工、文化、房地产等。九十年代中期，万科开始由多元化向专业化 的调整，以今年 8 月下旬出售所拥有的万佳全部股权为标志， 宣告经历多年的专 业化战略调整全部完成，真正的“加法”也从此时开始。 1992年，住宅业占万科经营份额的 25%，到 2000年底，住宅业上升到 96.5% 经过十几年的发展， 万科成为国内房地产界的第一品牌， 但从商品房开工面积来 看，万科占的比例并不高。横向比较，从销售额上看、万科远远落后于同在八十 年代成立的海儿、 康佳、三九。多元化经营、 业务构架的觅食， 使万科走了弯路， 所以万科这几年一直在做 “减法” 。从多元化经营转向以房地产为核心的专业化 经营。 1998 年开始，万科进入了调整后的经营扩张阶段。同时、万科的核心竞 争力正面临挑战， 市场营销与物业管理方式被模仿， 现在万科需要形成新的核心 竞争力，并且形成区域垄断。 万科的问题 对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万 科地产经营效益的重要因素， 不同于许多从国企改制过来的房地产企业， 万科在 管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科所获得的 可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制， 迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收 益，其不足之处也很明显。 城乡结合部的开发战略下， 万科利用物业管理的优势和娴熟的市场手段， 开发适合中等收入消费者的商品住宅小区，因此、万科善于“造势”，并 形成积聚效应， 带动周边市场。 但得益更多的是周边市场， 而万科却在多 个同行包围中只能另开辟战场。 乡结合部的开发战略，要求更多的配套建设。考虑到离城市的中心商业 区较远的情况，为了提高吸引力， 万科不得不背起“企业办社会” 的包袱 城乡结合部的开发战略对于万科的地产经营其实很“累”。 导致万科“滞胀”的另一个因素是管理效益，万科十多年的发展历程， 有两次大的跨地域发展高潮，一是以在多元化业务结构下的全国化扩张， 结果是外地经营机构连续暴露问题， 最后不得不收缩业务。 再则、是以地 产业务为主导的跨地域发展， 在全国各地陆续部署了地产项目， 资本形式 各异。效益参差不齐，一定程度上也影响了万科的整体效益。 除了骨干业 务，贸易、工业、影视等业务还占据了万科相当一部分资源，其中、有的 业务基本上不产生盈利，对万科来说，从 92 年开始的业务转型、除了以 增量投资的方式提高地产的业务外， 对其他业务的 “减法”调整却显得十 分薄弱。 万科这一套专业化程度极高的运作模式对人才的培养，提出了很高的要 求，万科养就了自己独特的企业文化。 万科职业经理层的造就、 万科物业 独有的品牌效应以及万科地产跨地域开发取得的成功是万科企业文化精 髓的体现。 万科集团未来的经营管理模式设想 1)经营专业化 万科集团选择房地产为核心业务， 既是商业游戏规则对企业发展的客观要求， 更是集团决策者价值观系统的必然反映。 万科在早期的发展过程中