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县域商业地产发展的机会与正道 (2) 文 / 联纵智达营销研究院商业地产研究中心 黄仁泉 二、尊重商业，以经营定位物业 一旦进入商业地产投资， 资本方一定要警醒， 投资商业的 “终点” 绝对不只是完成销售 那么简单， 而是要落在具体的商业经营上！然而， 综观商业地产投资江湖， 除了万达等少数 领导品牌能够做到经营制胜以外， 大多数的项目在圈了钱后常常留下的是一堆经营无路的烂 摊子，投资者纷纷折戟观望或割肉收官。 其实，既然商业地产的功能是商业经营，那么，我们商业地产就要能够在空间、结构、 设备、 配套、功能等方面保障和满足商业的经营。 如果不能满足商业的经营，建成的商业项 目又能有什么商业价值呢？ 所以，一个商业地产项目的定位与规划设计， 除了要充分满足建筑、 消防等标准规范之 外，必须要满足商业规范。项目在开发之前， 必须要充分考虑到商业的后期经营问题， 不能 简单地用建筑设计代替商业规划设计，否则很难保障商业地产后续的成功运营。 商业地产在经营层面的规划设计首先解决的是定位问题， 就是对项目的业态、 功能、 商 品、服务、顾客等方面进行设定，它解决的是一个商业项目做什么的问题。 其次， 商业规划设计还要解决项目的商业空间布局、交通动线、设备配套、装修标准等一系 列工程技术标准的问题。因为，不同的业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、载荷、 电梯、强弱电、信息化、给排水、通风、暖通、通讯、空调、消防、人防以及配套用房的要 求都不一样， 一定要根据商业定位来进行空间结构设计和设备设施、 电力能源配套， 它解决 的是怎么做的问题。 三、业态组合、科学动线、黄金格局，产品力制胜 随着城市化与商业消费的快速发展， 商业业态也日趋增多， 一座商业综合体里到底规划 哪些业态就显得尤为重要。 很多商业项目不管市场实际需要， 一味求大求全， 什么业态都想 规划，最终的结果是什么业态都经营不好，做什么死什么。 商业综合体的业态定位要从一座城市的消费需求出发， 只有做精准、 系统的前期调研与 分析，才能真正把脉住这座城市居民的现实需求与潜在需求， 也才能精准洞察这座城市既有 商业业态的格局和具体的竞争态势， 也才能使得每一种商业业态都针对城市的商业空白或不 足而规划，进而或者是全方位填补一座城市在商贸、休闲、购物、文化、休闲娱乐、社交、 游憩等方面的空白，或者是全面迎合并引燃城市居民的消费热情。 在业态合理规划与组合的基础上， 商业地产需要重点考量的就是业态的科学布局与经营 死角的规避问题了。现在很多商业中心在设计时一味的追求“宏伟” 、“壮观”，将街道设计 得很宽，但从实际上却缺乏人情味，在购物环境的体验上严重丢分。 其实，业态布局的合理与否与综合体经营死角的存在与否， 根源在于综合体内部交通动 线设计的成败与否，体量越大的商业中心，交通动线设计也越难。 所以，商铺的均好性是我们项目规划设计时着重考虑的内容。 现在较为科学、 主流的动线设计理念是立体网络化的交通动线设计。 其成就了项目 “铺 街”、甚至“三面 街”的独特格局， 底清除商 死角，不 造了各个店 的均好 性，提升了商 合体的 品价 ， 更能主 引 消 者的行走 ， 延 其停留 ， 造 消 的可能。 四、价值前置，理性营销 一座城市商 合体的价 不 是 城市增加了一个坐 或一个消 所， 真正懂 得 合体效益 造的 目的愿景是非常 大的，从 造城市的就 、 GDP、 税，到提振一 座城市的消 能 ， 再到开 和搭建一座商 百 供 共 平台等等， 商 合体的价 放在一个复合的价 坐 中去衡量！ 从 个意 上 ，商 地 目的 售， 必 打响 目的知名度， 充分向 、 目 商 、 消 者乃至地方政府 商 合体的影响力和品牌价 ， 展 民生关切、 弘 政府 价 、彰 商 智慧！ 当然， 就商 地 的招商与 售使命来 ，我 ， 是那句 ，商 地 的 极 宿不是圈 ，而是成功的 ，服 民生、服 商家、服 体 、服 城市 展?? 如此回 商 的本 来看， 商 地 的核心 策略就是两点： 第一是充分 予 目价 ， 目 得入 、 ；第二是精准 目价 ， 目 商家知道入 。 有了 的价 知， 我 就能从容、 淡定地面 一切招商与 售挑 ， 在“ ”、“器” 横流的招商秀与欺商 客的忽悠伎 中把握住 “理性 ” —— 一商 地 目招商与 售的制 之道！ 联纵智达官方微博 @新浪 总有一天你会渐渐明白，对自己笑的人不一定是真爱，对方表面的伪善是为博取信赖，暗里他可能会伺机将你伤害。 总有一天你会渐渐明白，不是所有人都对你心门敞开，即使你用善良和真心对待，有的人依然会悄悄将你出卖。 总有一天你会渐渐明白，哪怕你拿到了幸福的号码牌