精梳版商业街项目操作思路提案报告.pptVIP

第四部分 项目价格制定 招商价格： 按照目前周边同等区域的租金水平和售价水平采取相应的结合方式定制招商租金，按照行业情况和实际租赁面积进行具体条配，再根据实际工作进展情况来决定优惠方式。 销售价格：采用利润预期水平、实际租赁水平、市场同等竞争圈比较的方法来制定实际销售价格均价，在均价基础之上按照实际位置、楼层来制定单套价格水平。 建议南北楼之间、楼层之间的价格区间放大，以带动各个位置商铺的整体销售和出租。 必威体育精装版.课件 * 租金调研及数据分析 昆太路/市后街/柏庐路/娄苑路租金平均水平一览： 昆太路租金：平均468元/平米/年， 市后街租金：平均288－396元/平米/年 柏庐路租金：平均396－468元/平米/年 花园路租金：平均324－432元/平米/年 必威体育精装版.课件 * 通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平 详见下表： 必威体育精装版.课件 * 参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5％左右的回报率可以大概推断，本项目沿昆太路1－2楼商铺平均合理售价范围为8500－9360元/平米。 昆太路1－2楼价格，按照均价9000元/平米可以计算出， 一楼11000， 二楼7000， 三楼5500， 四楼4300。 按一般商业规则，内街商业可以按照昆太路商业价格的8折进行计算。可以计算出本项目总销售均价约为人民币7079元/平米。 同样可以根据类似的方式计算出每一层的招商租金水平。 详见下页表格 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 * 第五部分 项目招商销售策略运用 卖什么？ 单套面积范围在40－1500平米之间、包含1层/2层/3层/4层不同形态的商业 商业街铺面、新的商业模式、新的商业理念、新的商业场所、新的商圈以及新的商机 必威体育精装版.课件 * 目标销售对象是谁 昆山本地人，外来经商人员，浙江人，上海人，投资客 这些客户在哪里？怎么吸引他们过来买？买的起吗？如何让他们买的起这个商铺？ 小商铺，购买和租赁两种形式皆可； 大商铺，一般是以长期经营、租赁为主，不考虑购买。 所以大商铺一般来讲较难以出售，可以考虑先以招商出租为主，到后期以分割零售产权的形式实现资金回笼。 必威体育精装版.课件 * 招商对象 面对经营业态划分的情况，对昆山及苏州及周边地区的商家进行定向锁定和规模覆盖。 必威体育精装版.课件 * 现场销售执行 现场人员配置及培训组织 请进来、走出去两种不同形式的综合运用 大众营销和小众营销相结合的方式 大众营销主要是采用媒体宣传、活动推广、事件营销的的方式。 小众营销主要是指针对特定的目标客群进行单向宣传、量身打造的方式进行招商销售。 必威体育精装版.课件 * 具体销售策略执行： 首付款降低策略 面积空间整合、分隔 先出租再销售，保证投资收益形式促进投资信心 现场商业氛围包装渲染 工程形象配合 老业主介绍新客户成交免物业管理费 进驻商家免费形象包装 SP推广活动 形象宣传活动 销售招商过程中将会发生的费用情况及明细 必威体育精装版.课件 * 招商策略 进行专门招商以及通过大规模宣传推广的形式进行招商。 销售和招商的结合策略 招商组和销售组同步进行、同时开展工作 业态功能区划分 招商销售工作同步开展 售价和租金相结合 业主和商家的结合 商业的运营管理和销售招商相结合 必威体育精装版.课件 * 销售/招商速度计划 必威体育精装版.课件 * 销售招商工作开展步骤和具体实施 现场布置/氛围渲染/相关资料的准备及印刷 销售招商人员的到位培训及工作安排 销售招商渠道的确立和拓展 宣传推广/事件营销的实施 销售招商价格的落实 销售招商目标的制定 推广营销计划的制定及落实 必威体育精装版.课件 * 第六部分 行销推广方向预算 项目销售招商离不开必要的推广预算。 项目的企划推广方向与力度取决于推广预算的支持。 企划推广聚焦几个主要板块： 销售中心商业氛围包装 工地现场氛围包装 商圈周遭户外引导系统 销售资料设计制作派发投递 报纸媒体的适度曝光 现场商业活动的氛围营造 必威体育精装版.课件 * 美欣滨江丽景商业街个案广告预算表 案名： 美欣滨江丽景 单位：万元 核算日期：2006/08/24 　 项 目 预 算 说 明 （一） 接 待 中 心 类 101 设计费 　 　 102 土建费 　 　 103 装