滨州房地产市场分析报告.docVIP

. 滨 州 房 地 产 市 场 分 析 报 告 . 前言 任何城市的房地产市场都非孤立， 均须从宏观政策、 城市经济发展到微观市 场逐层剥开， 立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。 市场 的发展情况从宏观、 微观中来，又直接作用到实际市场操作中去。 我们亦期通过 对滨州市场的分析认知，能为近期实际的项目操作提供参考。 分析滨州市场的发展， 我们纵向的将从宏观、 城市以及微观市场等几个方面 进行逐层分析。 一、 宏观环境 纵观近二十年中国房地产市场的发展轨迹，国家政策调控这只“有形的手” 一直起着决定性的作用。 2015 年一声“去库存” 给全国市场松了绑， 全线飘红， 从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制， 后一年庙堂之上“房子是用来住的” 的呼声一起，调控政策又渐兴起。 中国房地产市场 “刺激 - 调控 - 再刺激 - 再调控” 的死循环一直就这样循环着， 只是每次的起因不同罢了。 归根结蒂，无非是中国 经济的原动力难以脱离房地产。 既要保证中高速增长数据， 又要保障民生， 房地 产业却成了调和两者的有效工具。 2015 年以来政策简析： 2015 年到 2016 年 9 月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”，各地房地产政策也主要以此为方向， 2015年 3 月 30 日出台的刺激房地产的 3·30 新政，就是标志。 去库存政策， 推动了一二线城市的房价和地价上涨， 并且形成轮动效应。 先 是北京深圳等一线城市上涨， 然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨， 再带动 其他二线城市房价上涨。 2016 年 9 月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海 等全国 16 个城市，出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调 控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。 2016 年 12 月 9 日召开的中央政治局会议， 关于研究建立房地产平稳健康发 展长效机制的表述，意味着上一轮去库存政策已经告一段落。 而在此之前，已经有部分城市开始着手调控。 第 1 页 / 共 23 页 从 2016 年 9 月直至今年初，各地限购政策又密集出台。 先是合肥、苏州、深圳、广州、厦门、福州、成都、杭州，之后南昌、 南京、 青岛、北京等大中城市相继跟进，对限购进行了细化和强化。 2017 年两会期间，最受关注的“房地产税”依然没有明确。 第 2 页 / 共 23 页 注：信息来自网络 如前所述， 2017 年又将是全国市场调控年，限购的政策亦将蔓延到三四线 城市，而房子的居住属性也将被强化，由此可见，刚需将成为市场买方主力， 投资性购房将进一步得到遏制。 二、 滨州房地产发展 滨州市场一直以来就被认为是不温不火的市场， 2016 年 10 月份根据相关机 构的统计，作为地级滨州市城区的房价为 5011 元，低于下辖的博兴县 5193 元， 更远低于下辖的邹平县 5752 元。城市经济的发展不均衡导致了房地产市场发展 的不均衡。从土地市场到二手房市场，或可窥见滨州市场之端倪。 第 3 页 / 共 23 页 1、 土地市场 2016 年滨州市土地市场供应情况（含北海） 2016年滨州土地幅数供应区域分布 北海  滨城 31% 26% 开发 17% 高新 26% 2016年滨州土地供应面积区域分布 开发 19% 北海 65% 高新 5%  滨城 11% 2016年滨州土地供应用途幅数分布 公共设施用地 仓储用地 科教用地 1% 1% 5% 工业用地 29% 其他普通 商品住房 用地 52% 其他普通商品 商业用地 12% 第 4 页 / 共 23 页 2016年滨州土地供应用途面积分布 仓储用地 科教用地 公共设施用地 0% 0% 8% 其他普通商品 住房用地 29% 工业用地  其他普通商品 商业用地 61% 2% 2016 年滨州市土地市场成交情况（含北海） 2016年滨州土地成交面积区域分布 滨城 开发 高新 北海 13% 16% 66% 5% 2016年滨州土地成交幅数区域分布 北海 滨城 39% 28% 开发 高新 18% 15% 第 5 页 / 共 23 页 其他 商服 2016年滨州土地成交面积用途分布 仓储 用地 用地 3% 0% 其他普通商品 住房用地 28% 工业用地 科教 61% 用地 1% 公共设施 用地 7% 2016年滨州土地成交幅数用途分布 仓储用地 其他商服用地 3% 15% 工业用地 23% 其他普通商品 公共设施用 住房用地 地 54% 4% 科教用地 1% 注：以上数据均从“中国土地市场信息网”整理所得 2016 年土地供应与成交情况来看，滨州土地场存在如下特点： 除北海外 ( 由于北海新区的开发需求土地供应较大，与市区不做比较